[부동산 법률상식] 주택임대차 스물네 번째 핵심정리_보증금의 회수(집행권원의 확보)

 

 

 

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

오늘은 찾기 쉬운 생활법령에 나온 「주택임대차」 중에서 "보증금의 회수-집행권원의 확보"에 대해서 소개해 드리도록 하겠습니다.

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◑ 보증금의 회수 - 집행권원의 확보 

 

◎ 집행권원 확보

 

■ 집행권원 확보

  - 임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 보증금 회수 강제집행의 집행권원을 확보하기 위한 소송은 임대차가 종료한 후라면 임차주택에서 퇴거를 하지 않더라도 임차인이 제기할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 2 제1항).

  ※ “집행권원”이란, 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 집행력이 부여된 공정증서를 말하는 것으로서, 확정판결에 준하는 효력이 있는 집행권원에는 화해조서, 조정조서, 확정된 조정에 갈음하는 결정, 화해권고결정, 집행증서, 확정된 지급명령 그 밖에 판결과 같은 효력이 있는 일체의 집행권원을 포함합니다.

 

 

◎ 집행권원 확보 전 준비사항

 

■ 내용증명우편의 발송

  - 임대인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 임차인은 임대차계약 사실, 임대차의 종료됨에 따라 반환받아야 할 보증금의 액수 등을 적은 내용증명우편을 발송하여 보증금의 반환을 독촉합니다.

  - 그럼에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않을 경우에는 민사조정, 지급명령 등의 재판 외의 민사분쟁 해결 제도나 보증금반환청구소송을 제기하는 등 법적 절차를 취할 수밖에 없습니다.

 

■ 가압류 신청

  - 임대인이 재산을 은닉하거나 빼돌릴 가능성이 있으면, 임차인은 보증금반환청구소송을 제기하기 전에 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위해 임대인의 재산에 가압류를 해 둘 필요가 있습니다.

 

※ 가압류란, 금전이나 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우에 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차를 말합니다(「민사집행법」 제276조 제1항 참조).

※ 가압류 신청에 관한 자세한 내용은 이 사이트 『가압류 신청』에서 확인할 수 있습니다.

 

 ※ 주택임대차분쟁조정제도

주택임대차분쟁이 발생한 경우 복잡한 소송절차를 통하지 않고 주택임대차분쟁조정위원회의 분쟁조정 절차를 통하여 문제를 해결할 수 있습니다(주택임대차보호법」 제21조).

 

<주택임대차분쟁조정의 절차>

(출처: 주택임대차분쟁조정위원회 분쟁조정신청 안내)

 

 

◎ 지급명령 신청

 

■ 지급명령의 개념

  - "지급명령"이란, 금전 그 밖의 대체물(代替物) 또는 유가증권의 일정수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 관하여 채권자의 일방적 신청이 있으면 채무자를 신문하지 않고 채무자에게 그 지급을 명하는 재판을 말합니다(「민사소송법」 제462조).

  - 이와 같은 지급명령은 채권자가 법정에 나가지 않고도 적은 소송비용으로 신속하게 민사 분쟁을 해결할 수 있는 장점이 있는 제도이나, 상대방이 지급명령에 대해 이의신청을 하면 결국 통상의 소송절차로 이행되는 잠정적인 분쟁의 해결절차입니다.

  - 따라서 임대인이 보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하고, 임차인의 채권의 존재자체를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에는 지급명령 절차를 이용하는 것이 편리합니다.

 

■ 지급명령의 신청

  - 지급명령을 신청하려는 임차인은 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 가서 다음의 사항을 기재한 지급명령신청서를 작성하여 제출해야 합니다(「민사소송법」 제463조, 제464조 및 제468조).

  ▶ 임대인과 임차인의 성명

  ▶ 지급명령 정본을 송달하는데 필요한 주소 및 연락처

  ▶ 청구금액

  ▶ 그 금액을 청구할 수 있는 취지 및 원인

 

■ 지급명령의 심리

  - 지급명령의 신청을 받은 법원은 임대인을 심문하지 않고, 임차인이 제출한 서류 등을 참고하여 서면심리를 하여 지급명령을 결정합니다(「민사소송법」 제467조).

  - 지급명령 결정에 따라 임대인에게 지급명령 정본을 송달하게 됩니다(「민사소송법」 제469조 제1항).

  ▶ 임차인이 지급명령신청서에 기재한 임대인의 주소가 실제로는 임대인이 거주하지 않아 지급명령 정본이 송달될 수 없는 경우, 법원은 임차인에게 일정 보정기간 내에 송달할 수 있는 임대인의 주소를 보정하도록 하거나 주소의 보정이 어려울 경우에는 소 제기 신청을 할 수 있습니다(「민사소송법」 제466조 제1항).

  ▶ 이 경우 임차인이 주소를 보정하면 보정한 주소로 지급명령 정본이 다시 송달되고, 보정기한 내에 임차인이 주소를 보정하지 않은 채 보정기한이 지난 경우에는 지급명령 신청이 각하됩니다.

 

■ 지급명령에 대한 이의신청

  - 임대인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 한 때에는 지급명령은 그 범위 안에서 효력을 잃습니다(「민사소송법」 제470조 제1항).

  ▶ 임대인이 지급명령 정본을 송달받고도 2주일 이내에 이의신청을 하지 않은 채 그 기간이 지나면 지급명령은 확정되고, 임차인은 확정된 지급명령에 기한 강제집행을 신청할 수 있습니다.

 

  - 임대인이 이의신청을 하였으나, 그 이의신청이 부적법하다고 결정되는 경우에는 법원은 이의신청을 각하합니다. 이 경우 임대인은 각하결정에 대해 즉시 항고할 수 있습니다(「민사소송법」 제471조).

  - 임대인의 이의신청이 적법한 경우에는 이의신청에 따라 그 지급명령은 효력은 상실되고, 지급명령을 신청한 때에 이의신청된 청구목적의 값에 관하여 소가 제기된 것으로 봅니다(「민사소송법」 제472조 제2항).

 

■ 소송절차로의 이행

  - 임대인이 적법한 이의신청을 하거나 임차인이 소 제기 신청을 한 경우 또는 법원이 직권으로 소송절차에 부치는 결정을 한 경우에는 지급명령을 신청한 때에 소가 제기된 것으로 처리됩니다(「민사소송법」 제472조 제1항).

  ▶ 이 경우 임차인은 지급명령 신청서에 붙인 수수료를 공제한 소장의 인지액을 추가 납부해야 합니다. 임차인이 기간 내에 추가 인지액을 납부하지 않는 경우에는 지급명령신청서를 각하 결정하며, 이 결정에 대해서는 즉시 항고할 수 있습니다(「민사소송법」 제473조 제1항 및 제2항).

 

■ 지급명령의 효력

  - 지급명령에 대하여 임대인의 이의신청이 없거나, 이의신청을 취하하거나, 부적법한 이의신청의 각하 결정이 확정된 경우에는 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 생깁니다(「민사소송법」 제474조).

 

 

◎ 민사조정 신청

 

■ 민사조정제도의 개념

  - 민사조정제도는 판결에 의하지 않고, 조정 절차에 따라 조정담당판사, 상임 조정위원 또는 조정위원회가 분쟁 당사자로부터 주장을 듣고 여러 사정을 참작하여 조정안을 제시하고 당사자의 자주적·자율적 분쟁 해결 노력을 존중하면서 적정·공정·신속하고 효율적으로 해결하는 제도입니다(「민사조정법」 제1조 참조).

  - 임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 보증금을 회수하는 방법으로 정식 소송을 제기하기 전에 간이한 민사소송절차인 민사조정제도를 이용할 수 있습니다.

 

■ 민사조정의 절차

① 조정신청서의 접수

  임차인은 민사조정신청서를 작성하여 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 제출하면 됩니다. 구술로도 신청이 가능하나, 구술로 신청하는 때에는 법원서기관 등 의 면전에서 진술하여야 합니다(「민사조정법」 제3조, 제5조 제1항 및 제2항).

  ▶ 조정신청서에는 당사자, 대리인, 신청의 취지와 분쟁의 내용을 명확히 기재하여야 하며, 증거서류가 있는 경우에는 신청과 동시에 이를 제출해야 합니다. 이 경우 피신청인 수에 상응하는 부본을 제출해야 합니다(「민사조정규칙」 제2조).

 

② 조정 기일에 출석

  조정신청서를 제출하면 얼마 후에 법원으로부터 신청인과 상대방에게 조정기일이 통지됩니다(「민사조정법」 제15조 제1항).

  조정 기일에는 본인이 출석하는 것이 원칙이며, 조정담당판사의 허가가 있으면 친족이나 피용인 등을 보조인이나 대리인으로 출석하게 할 수 있습니다(「민사조정규칙」 제6조 제1항 및 제2항).

  조정담당판사가 상당하다고 인정하는 때에는 당사자의 신청을 받거나 동의를 얻어 비디오 등 중계장치에 의한 중계시설을 통하거나 인터넷 화상장치를 이용하여 조정기일을 열 수 있습니다(「민사조정규칙」 제6조의 2 제1항).

  신청인이 조정 기일에 두 번 출석하지 않으면 조정 신청은 취하된 것으로 봅니다. 다만, 상대방이 출석하지 않으면 조정담당판사가 상당하다고 인정하는 때에는 직권으로 조정에 갈음하는 결정을 할 수 있습니다(「민사조정법」 제31조 및 제32조).

 

③ 조정의 심리

  조정기일에 출석한 신청인과 상대방은 조정담당판사, 상임 조정위원 또는 조정위원회로부터 신청한 조정사건에 대해 심리를 받습니다(「민사조정규칙」 제8조 참조).

  신청인과 상대방은 각자 의견을 진술하며, 의견을 청취한 조정담당판사, 상임 조정위원 또는 조정위원회로부터 합의를 권고받는 등의 심리를 받습니다.

  조정담당판사나 조정장(調停長)은 조정위원으로 하여금 분쟁해결방안을 도출하기 위해 사건 관계인의 의견을 들어 조정기일 외에서 합의안을 도출하거나 그 밖에 조정사건의 처리를 위하여 필요한 사무는 당사자의 의견을 들어 비디오 등 중계장치에 의한 중계시설을 통하거나 인터넷 화상장치를 이용하여 수행할 수 있습니다(「민사조정법」 제7조 제6항 및 「민사조정규칙」 제6조의 3 참조).

 

④ 조정의 성립

  조정 기일에 당사자가 합의하면 조정이 성립됩니다. 조정의 성립되면 그 합의내용을 조서에 기재하게 됩니다(「민사조정법」 제28조).

  조정조서의 내용은 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다(「민사조정법」 제29조).

  ▶ 재판상 화해와 동일한 효력이 있다는 것은, 동일한 내용의 판결이 있는 경우, 그 판결과 같은 법적 효력이 부여되는 것을 의미하며, 만일 상대방이 조정 조항에서 정한 의무를 성실하게 이행하지 않는 경우에는 조정조서에 기하여 강제집행을 할 수 있습니다.

 

⑤ 조정에 갈음하는 결정

  조정담당판사는 합의가 성립되지 않은 사건 또는 당사자 사이에 성립된 합의의 내용이 적당하지 않다고 인정한 사건에 관해 직권으로 당사자의 이익 그 밖의 모든 사정을 참작하여 신청인의 신청취지에 반하지 않는 한도 내에서 사건의 공평한 해결을 위해 조정에 갈음하는 결정을 할 수 있습니다(「민사조정법」 제30조).

  당사자는 조정에 갈음하는 결정에 대해 조서정본이 송달된 날부터 2주일 이내에 이의를 신청할 수 있으며, 그 기간 내에 이의신청이 있으면 그 결정은 효력을 상실하고 사건은 자동으로 소송으로 이행되며, 이의신청이 없으면 그 결정은 재판상 화해와 같은 효력이 생기게 됩니다(「민사조정법」 제34조 및 제36조 제1항).

 

⑥ 조정을 하지 않는 결정

  조정담당판사는 사건이 성질상 조정을 함에 적당하지 않다고 인정하거나 당사자가 부당한 목적으로 조정의 신청을 한 것임을 인정하는 때에는 조정을 하지 않는 결정으로 사건을 종결시킬 수 있습니다.(「민사조정법」 제26조 제1항).

 

⑦ 조정의 불성립

  조정담당판사는 당사자 사이에 합의가 성립되지 않거나 성립된 합의의 내용이 상당하지 않다고 인정하는 경우에 조정에 갈음하는 결정을 하지 아니할 때에는 조정이 성립되지 아니한 것으로 사건을 종결합니다(「민사조정법」 제27조).

 

⑧ 소송절차로의 이행

  신청인이 조정을 신청하였으나, 조정을 하지 않는 결정, 조정의 불성립, 조정에 갈음하는 결정에 이의 신청을 한 경우에는 조정을 신청한 때에 소송이 제기된 것으로 처리되어, 당사자가 별도의 신청을 하지 않더라도 그 사건을 자동적으로 소송절차에서 심리됩니다(「민사조정법」 제36조 제1항).

  이 경우 신청인은 처음부터 소송을 제기하였다면 소장에 첨부하여야 할 인지액에서 조정을 신청할 때 납부한 수수료를 공제한 차액을 추가로 납부해야 합니다(「민사조정법」 제36조 제2항).

 

 

◎ 소액사건심판 제기

 

■ 소액사건심판의 개념

  - "소액사건심판"이란 3,000만 원을 초과하지 않는 금전, 그 밖의 대체물이나 유가증권의 일정한 수량 지급을 목적으로 하는 사건을 간이한 절차에 따라 신속히 재판을 받을 수 있는 제도입니다(「소액사건심판법」 제1조, 제2조 및 「소액사건심판규칙」 제1조의 2).

  - 따라서 임차보증금이 3,000만 원을 초과하지 않는 경우, 임차인은 소액사건심판을 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

  - 그러나 임차보증금이 3,000만원을 초과하는 임차인이 그 보증금 채권을 분할하여 일부 보증금의 반환을 청구하는 경우에는 소액사건에 해당되지 않습니다(「소액사건심판법」 제5조의 2).

 

■ 소액사건의 판단 시기

  - 소액사건에 해당하는지의 판단은 제소한 때를 표준으로 합니다(대법원 1986. 5. 27. 선고 86다137, 86다138 판결).

  ▶ 만약, 소액사건으로 제소되어 심리해야 할 수 개의 소액사건을 법원이 병합하여 심리하는 경우, 그 소송물 가액의 합산액이 소액사건의 범위를 넘어도 이미 결정된 소액사건에는 변동이 생기지 않습니다(대법원 1986. 5. 27. 선고 86다137, 86다138 판결).

 

※ 그 밖에 소액사건심판절차 및 이행권고결정에 관한 자세한 내용은 이 사이트 『소액사건재판』에서 확인할 수 있습니다.

 

 

◎ 약속어음 공증

 

■ 임대인이 지급한 약속어음의 공증

  - 임대인이 임차인에게 임차보증금의 반환을 약속하면서 어음을 발행해 주는 경우, 임차인은 임대인이 발행해 준 약속어음에 공증을 받아두는 것이 안전합니다. 공증을 받은 약속어음은 법률상 공적인 증거력이 인정되어 당사자 간의 분쟁을 사전에 방지해 주는 역할을 합니다.

 

■ 공증 절차

  - 임차인과 임대인은 함께 공증업무를 취급하는 공증인가를 받은 합동법률사무소 또는 법무법인 등의 공증기관을 방문하면 공증을 받을 수 있습니다. 공증기관이 없는 지역에서는 지방검찰청의 지청에서 공증받을 수 있습니다(「공증인법」 제8조 참조).

  ▶ 임대인 또는 임차인 중 일방이 공증을 신청하는 경우에는, 신분증, 도장, 상대방의 위임장과 상대방 인감증명서를 가지고 가야 합니다.

  ▶ 대리인이 공증을 신청하는 경우에는, 대리인의 신분증과 도장 그리고 임대인과 임차인의 위임장 및 임대인과 임차인의 인감증명서를 가지고 가야 합니다.

 

  - 공증을 받은 약속어음에는 강제집행을 할 수 있다는 취지가 기재된 공정증서가 첨부됩니다(「공증인법」 제56조의 2 제1항).

  ▶ 공정증서가 첨부된 약속어음의 정본은 임차인에게, 공정증서가 첨부된 약속어음의 등본은 임대인에게 각각 교부되며, 원본은 공증인이 가지고 있게 됩니다(「공증인법」 제56조의 2 제3항).

 

■ 공증의 효과

  - 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것, 즉 공정증서가 첨부된 약속어음은 집행권원으로서 집행력이 있습니다(「공증인법」 제56조의 2 제4항).

  - 따라서 임대인이 약속어음의 지급기일에도 금전을 지급하지 않는 등 약속을 지키지 않는 경우, 임차인은 공정증서를 작성한 공증기관에서 집행문을 받아 강제경매를 신청할 수 있습니다.

 

 

◎ 보증금반환청구소송 제기

 

■ 보증금반환청구의 소

  - 임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차주택 퇴거 전·후를 불문하고 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 2 제1항).

  - 지급명령 등 재판 외의 간이절차에서 보증금을 돌려받지 못하는 경우에는 최후의 수단으로 소송을 통해 보증금을 돌려받을 수밖에 없습니다.

 

■ 보증금반환청구의 소의 제기

  - 임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임차주택에 대한 보증금반환청구의 소를 제기할 수 있습니다. 이 경우 임대인과 임차인이 합의로 관할법원을 정할 수 있으므로 합의로 정한 법원에 소장을 제출할 수도 있습니다(「민사소송법」 제29조).

 

■ 보증금반환청구소송의 특례

  - 일반 민사소송은 제1회 변론기일까지 상당한 기간이 지나야 되고, 증거조사도 엄격하게 진행되어 소제기 후 판결에 이르기까지 상당한 시간이 필요하게 됩니다.

  - 그런데, 임차주택에 대한 보증금반환청구소송에서는 보증금이 3,000만 원을 초과하는 경우에도 「소액사건심판법」에 따라 소송절차를 신속하게 진행할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제13조, 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의 2).

 

① 소장의 송달

  임차인이 보증금반환청구의 소장을 법원에 접수하면, 법원은 지체 없이 소장 부본을 임대인에게 송달합니다(「소액사건심판법」 제6조).

 

② 기일의 지정

  판사는 보증금반환청구의 소가 제기되면 바로 변론기일을 정하여, 되도록 제1회의 변론기일로 심리를 종결합니다. 이를 위해 판사는 변론기일 전이라도 당사자에게 증거신청을 하게 하는 등의 필요한 조치를 취할 수 있습니다(「소액사건심판법」 제7조).

 

③ 증거조사에 관한 특칙

  판사는 필요한 때에는 직권으로 증거조사를 할 수 있으나, 그 증거조사의 결과에 관하여는 당사자의 의견을 들어야 합니다(「소액사건심판법」 제10조 제1항).

  판사가 증인을 신문하지만, 임차인과 임대인도 판사에게 알린 후에는 증인신문을 할 수 있습니다(「소액사건심판법」 제10조 제2항).

  판사가 상당하다고 인정하는 때에는 증인신문 없이 증언할 내용을 기재한 서면을 제출하게 할 수 있습니다(「소액사건심판법」 제10조 제3항 및 「소액사건심판규칙」 제6조).

 

④ 판결에 관한 특례

  판결의 선고는 변론종결 후 즉시 할 수 있으며, 이 경우 주문을 낭독하고 주문이 정당함을 인정할 수 있는 범위 안에서 그 이유의 요지를 구술로 설명해야 하며, 판결서에는 이유가 기재되지 않을 수 있습니다(「소액사건심판법」 제11조의 2).

 

■ 보증금반환청구소송의 확정판결의 효과

  - 반대의무의 이행 또는 이행의 제공의 불요

  ▶ 임대인이 보증금반환청구소송의 판결문에 기재된 대로 의무이행을 하지 않는 때에는 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청하는 경우 임차인의 임차주택 인도(퇴거)의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 2 제1항).

  ▶ 따라서 임대인에게 보증금반환의 최고는 물론 임차주택의 인도 또는 인도의 제공을 하지 않고도 바로 강제경매신청을 할 수 있고, 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

 

  - 우선변제권의 행사

  ▶ 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 소액임차인의 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 2 제2항 및 제8조 제1항).

 

  - 배당금의 수령

  ▶ 임차인은 임차주택의 환가대금에서 배당금을 수령하기 위해서는 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의 2 제3항). 왜냐하면, 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 요하지 않는 것은 집행개시의 경우에만 한정되기 때문입니다.

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이 정보는 2024년 8월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  - 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
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※ 출처. 법제처_찾기 쉬운 생활법령

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