[부동산 경매] 경매 물건 보호 조치 및 법원의 매각허가여부 결정

 

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다. 

오늘부터는 부동산 경매 중에서 경매 물건의 매수절차에 정리해 보도록 하겠습니다. 

첫번째로 "매수신고인의 경매 물건 보호 조치, 법원의 매각허가여부 결정"에 대해서 소개해 드리도록 하겠습니다. 

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◑ 매수신고인의 경매 물건 보호 조치 

◎ 경매 물건에 대한 침해행위 방지를 위한 조치 

■ 가격감소행위 등의 금지청구 

• 압류채권자 또는 최고가매수신고인은 경매의 실효성을 확보하기 위해 채무자·소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산을 훼손하는 등 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위(이하 "가격감소행위 등"이라 함)를 하면 법원에 신청해서 매각허가결정이 있을 때까지 그 행위를 하는 사람에 대해 가격감소행위 등을 금지하거나 일정한 행위를 하도록 할 수 있습니다(「민사집행규칙」 제44조 제1항).

■ 담보 제공

• 또한, 부동산을 점유하는 채무자·소유자 또는 부동산의 점유자로서 그 점유권원을 압류채권자·가압류채권자 또는 「민사집행법」 제91조 제2항부터 제4항까지의 규정에 따라 소멸하는 권리를 갖는 사람에 대해 대항할 수 없는 사람이 위의 가격감소행위 금지 등 명령을 위반하거나 가격감소행위 등을 하는 경우에 위 명령으로는 부동산 가격의 현저한 감소를 방지할 수 없다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 법원은 압류채권자 또는 최고가매수신고인의 신청에 따라 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하고 그 명령에 위반한 사람 또는 그 행위를 한 사람에 대해 부동산의 점유를 풀고 집행관에게 보관하게 할 것을 명할 수 있습니다(「민사집행규칙」 제44조 제2항).

  ☞ 이에 관한 법원의 결정은 상대방에게 송달되기 전에도 집행할 수 있지만, 신청인에게 고지된 날부터 2주가 지나면 집행할 수 없습니다(「민사집행규칙」 제44조 제7항 및 제8항).

• 이러한 법원의 결정에 대해서는 즉시항고할 수 있으며, 추후 사정이 변경되면 그 취소 또는 변경을 신청할 수 있습니다(「민사집행규칙」 제44조 제4항 및 제5항).

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◑ 법원의 매각허가여부 결정 

◎ 매각결정기일의 결정 및 통지

■ 매각결정기일의 결정 

• 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 통상 매각기일부터 1주 이내에 매각결정기일이 정해집니다(「민사집행법」 제109조 제1항).

■ 매각결정기일의 통지

• 매각기일이 종결된 후에 매각결정기일이 변경되면 등기우편의 방법으로 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 및 이해관계인에게 변경된 매각결정기일이 통지됩니다(「민사집행규칙」 제73조).

◎ 매각허가여부의 결정 

■ 법원의 매각허가

• 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 의견을 듣고, 매각불허가 사유가 있는지를 조사한 다음 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다(「민사집행법」 제120조 제1항, 제123조 및 제126조 제1항).

※ 이해관계인의 범위

   ☞ 경매절차의 이해관계인은 ① 압류채권자와 집행력 있는 정본에 따라 배당을 요구한 채권자, ② 채무자 및 소유자, ③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, ④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람을 말합니다(「민사집행법」 제90조).

• 매각허가결정 또는 매각불허가결정은 그 선고를 한 때에 고지의 효력이 발생합니다(「민사집행법」 제126조 및 「민사집행규칙」 제74조).

■ 매각허가결정

• 매각허가결정이 선고되면 매수인은 법원이 정한 대금지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」 제142조 제1항 및 제2항).

   ☞ 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임이 면제되므로 즉시 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있습니다(「민사집행법」 제142조 제6항).

• 매각대금을 전부 지급하면 매수인은 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다(「민사집행법」 제135조).

■ 매각불허가결정

• 법원은 직권으로 판단하거나 이해관계인의 이의신청이 정당하다고 인정되는 경우에 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제123조).
• 법원의 매각불허가 사유는 다음과 같으며, 이는 이해관계인의 이의신청사유와 동일합니다(「민사집행법」 제121조 및 제123조 제2항).

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(다만, 법원이 직권으로 판단하는 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한함)
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때(다만, 법원이 직권으로 판단하는 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한함)
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 「민사집행법」 제108조 각 호의 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 

※ 이 외에도 법원은 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산(다만, 일괄매각의 경우는 제외)에 대해 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제124조).

• 위의 사유로 매각을 허가하지 않고 다시 매각을 명하는 경우에는 법원이 직권으로 새 매각기일을 정해 매각 절차를 새롭게 진행하게 됩니다(「민사집행법」 제125조 제1항).
• 한편, 매각불허가결정이 선고되면 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인의 매수에 관한 책임이 면제되므로(「민사집행법」 제133조), 매수인과 매수신고인은 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있습니다.

 

◎ 매각허가결정의 취소신청 

■ 매각허가결정의 취소신청

• 매각허가결정이 확정된 후에 천재지변, 그 밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 밝혀지면 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제127조 제1항 및 제121조 제6호).

법원의 매각허가결정이 선고된 후에도 경매신청이 취하될 수 있나요?
경매를 신청한 채권자는 경매신청을 취하해서 해당 경매절차를 종료시킬 수 있습니다.
경매신청의 취하는 경매절차가 진행되는 동안 언제든지 할 수 있기 때문에 매수인 또는 매수신고인이 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 「민사집행법」은 매수신고가 있기 전까지는 다른 사람의 동의를 받을 필요가 없지만, 매수신고가 있은 뒤에 경매신청을 취하하려면 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받도록 하고 있습니다(「민사집행법」 제93조 제2항).

 

 

▶ 이 정보는 2023년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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※ 출처. 찾기쉬운 생활법령정보 

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