[부동산 법률상식] 주택임대차 열아홉 번째 핵심정리_임대차 승계(임대인의 지위 승계)

 

 

 

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

오늘은 찾기 쉬운 생활법령에 나온 「주택임대차」 중에서 "임대차 승계 - 임대인의 지위 승계"에 대해서 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

[부동산 법률상식] 주택임대차 열여덟 번째 핵심정리_임대차 승계(사망 등에 대한 임차권의 승계)

 

[부동산 법률상식] 주택임대차 열일곱 번째 핵심정리_임대차 승계(전대차의 제한)

 

[부동산 법률상식] 주택임대차 열여섯 번째 핵심정리_임대차 승계(임차권 양도의 제한)

 

주택임대차보호법 (약칭 : 주택임대차법)
[시행 2023.07.19.] [법률 제19356호, 2023.04.18., 일부개정]

제3조(대항력 등)
   ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
  ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>
  ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
  ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
  ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조 제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
  ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.> [전문개정 2008. 3. 21.]

 

제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. [전문개정 2008. 3. 21.] 조문체계도버튼

제10조의 2(초과 차임 등의 반환청구)
임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의 2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다. [본조신설 2013. 8. 13.]

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◑ 임대차 승계 - 임대인의 지위 승계 

 

◎ 임대인의 지위 승계

 

■ 임대인의 지위 승계

  - 임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(「주택임대차보호법」 제3조 제4항).

  ▶ 이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

  ▶ 임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결 및 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

 

  - 양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약이 포함된 계약을 체결했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).

 

 

◎ 임대차의 종료 후 임차주택을 양도한 경우

 

■ 임대차의 종료 후 임차주택을 양도한 경우

  - 대항력 있는 주택임대차의 경우 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되는 경우라도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계됩니다. 이 경우에는 임차보증금반환채무도 임차주택의 소유권과 결합하여 당연히 양수인에게 이전합니다(「주택임대차보호법」 제4조 제2항 및 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

 

◎ 임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부

 

■ 임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부

  - 임차주택의 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택이 양도되는 경우에도 임차주택을 계속하여 사용·수익할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항 및 제4항).

  - 그런데 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 및 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

유용한 법령정보

< 임대차계약기간 중 임대인이 변경되면, 임차인의 지위는 어떻게 되나요? >

Q. 임차인 A는 임대인 B와 주택임대차계약을 통해 주택을 인도받고 전입신고를 마친 후 임차건물에 거주하던 중 B가 건물을 甲에게 양도해 버렸습니다. 건물 매수인 甲의 건물명도 청구에 대해 임차인 A는 어떤 주장을 할 수 있을까요?

A. 임차인 A는 「주택임대차보호법」 상의 대항력 요건인 주택의 인도와 전입신고를 완료하였으므로 임대인 B에 대해서 뿐만 아니라 제3자인 새로운 임대인 甲에 대해서도 건물에 대한 임차권을 주장할 수 있습니다. 또한 임차주택의 양수인인 甲은 임대인의 지위를 승계하므로 임차주택에 대한 소유권과 함께 임차인 A에 대한 전 임대인 B의 권리·의무도 승계하게 됩니다. 따라서 「주택임대차보호법」의 적용을 받는 임차인은 임대인이 변경되더라도 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항 및 제3항).

 

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이 정보는 2024년 8월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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※ 출처. 법제처_찾기 쉬운 생활법령

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"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨