[부동산 법률상식] 주택임대차 첫 번째 핵심정리_주택임대차 이해하기

 

 

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

기본적으로 알아야 할 부동산 법률상식 중에서 「주택임대차」와 관련한 생활법령에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

전세·월세 임대차 계약을 체결하기 전에 꼭 확인해야 할 사항들이 있습니다. 이러한 사항들을 하나씩 하나씩 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

오늘은 「주택임대차」 중에서 "주택임대차 형태 및 개념 '타인 주택의 이용'과 「주택임대차보호법」의 적용"에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

주택임대차보호법 (약칭 : 주택임대차법)
[시행 2023.07.19.] [법률 제19356호, 2023.04.18., 일부개정]
제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. [전문개정 2008.03.21.]

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◑ 주택임대차 형태 및 개념

 

◎ 타인 주택의 이용 형태

 

■ 다른 사람의 주택을 이용하는 방법에는 일반적으로 다음과 같이 네 가지의 형태로 구분할 수 있습니다.(「민법」 제303조 및 제618조 참조)

 

 

◎ 전세권과 임대차

 

■ 전세권

• “전세권”이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.(「민법」 제303조)

 

■ 임대차

• “임대차”란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정을 말하는데, 흔히 「민법」에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월세계약이 여기에 포함됩니다.(「민법」 제618조 참조)
• 특히, 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 우리 법은 「주택임대차보호법」에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있습니다.(「주택임대차보호법」 제2조)

 

■ 전세권과 임대차의 비교

 

◎ 「주택임대차보호법」의 우선 적용 등

 

■ 「주택임대차보호법」의 우선 적용 등

• 주택의 임대차관계에 대해서는 「주택임대차보호법」의 규정이 우선적으로 적용되고, 「주택임대차보호법」에 규정되어 있지 않은 사항에 대해서는 「민법」의 임대차규정이 적용됩니다.(「주택임대차보호법」 제1조 및 제2조 참조)
• 주택임대차계약도 계약이므로 계약당사자에 의해 자유롭게 그 내용을 정할 수 있습니다. 그러나 「주택임대차보호법」에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.(「주택임대차보호법」 제10조)

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◑ 「주택임대차보호법」

 

◎ 「주택임대차보호법」의 보호 대상

 

■ 자연인

• 「주택임대차보호법」은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에, 그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 사람입니다.(「주택임대차보호법」 제1조)

 

■ 외국인 및 재외동포

• 「주택임대차보호법」의 보호 대상은 대한민국 국적을 가진 자연인이므로, 외국인은 원칙적으로 「주택임대차보호법」의 보호 대상이 될 수 없습니다.(「주택임대차보호법」 제1조). 그러나 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 「주택임대차보호법」의 보호 대상이 됩니다.(「출입국관리법」 제88조의 2 제2항 및 서울민사지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 제11부 판결: 확정)
• 재외동포가 장기체류하면서 주택을 임대차하는 때에는 「주택임대차보호법」의 보호대상이 됩니다. 이를 위해 재외동포는 국내에 거소를 정하여 출입국·외국인청의 장, 출입국·외국인사무소의 장, 출입국·외국인청 출장소의 장 또는 출입국·외국인사무소 출장소의 장에게 신고를 하고, 국내거소가 변경되는 경우에는 새로운 거소를 관할하는 시·군·구(자치구가 아닌 구 포함) 또는 읍·면·동의 장이나 출입국·외국인청의 장, 출입국·외국인사무소의 장, 출입국·외국인청 출장소의 장 또는 출입국·외국인사무소 출장소의 장에게 14일 이내에 신고해야 합니다.(규제「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 제1항 및 제2항)

※ “재외동포”란

① 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 사람 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 사람(재외국민),

② 출생에 의하여 대한민국의 국적을 보유했던 사람(대한민국정부 수립 전에 국외로 이주한 동포 포함)으로서 외국국적을 취득한 사람 또는 ②에 해당하는 사람의 직계비속으로서 외국국적을 취득한 사람을 말합니다.(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제2조 및 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 시행령」 제3조)

 

■ 법인

• 법인은 특별한 사정이 없는 한 「주택임대차보호법」의 보호를 받지 못합니다.

    ▶ 법인이 「주택임대차보호법」의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다.(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결)

    ▶ 예외적으로, 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 「주택임대차보호법」의 보호대상이 됩니다.(「주택임대차보호법」 제3조 제2항 후단 및 「주택임대차보호법 시행령」 제2조)

    ▶ 또한, 규제「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.(「주택임대차보호법」 제3조 제3항) 

 

 

◎ 「주택임대차보호법」의 적용 범위

 

■ 주택의 임대차

• 「주택임대차보호법」은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.(「주택임대차보호법」 제2조).
• 주거용 건물에 해당되는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고, 그 실제 용도에 따라서 합목적적으로 판단합니다.(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결)

    ▶ 예를 들어, 임차인의 점유부분 중 영업용 휴게실 설비로 예정된 홀 1칸이 있지만, 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸, 살림용 창고 1칸, 복도로 되어 있고, 그 홀마저 각방의 생활공간으로 쓰이고 있는 경우에는 주거용 건물로 「주택임대차보호법」이 적용됩니다.(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결)

    ▶ 그러나 여관의 방 하나를 내실로 사용하는 경우(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결) 등 비주거용 건물에 주거의 목적으로 소부분을 사용하는 경우에는 「주택임대차보호법」의 보호대상에서 제외될 수도 있습니다.

• “주거용 건물”여부의 판단 시기는 임대차계약을 체결하는 때를 기준으로 합니다.

    ▶ 임대차계약 체결 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한 경우에는 「주택임대차보호법」의 적용대상이 되지 않습니다.(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결)

• 주거용 건물이면 무허가 건물이나 미등기 건물을 주거를 목적으로 임대차하는 경우에도 「주택임대차보호법」이 적용됩니다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결). 다만, 무허가 건물이 철거되는 경우에는 보증금을 돌려받기 힘들어지므로 주의할 필요가 있습니다.

 

■ 미등기 전세

• 「주택임대차보호법」은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용됩니다.(「주택임대차보호법」 제12조)

 

■ 「민법」에 따른 임대차 등기

• 「주택임대차보호법」은 주택에 대해 「민법」에 따라 임대차등기를 한 경우 주택의 임대차에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정이 준용됩니다.(「주택임대차보호법」 제3조의 4 제1항)

 

◎ 「주택임대차보호법」의 적용 제외

 

■ 일시 사용을 위한 임대차

• 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 「주택임대차보호법」이 적용되지 않습니다.(「주택임대차보호법」 제11조)

    ▶ 예를 들어, 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일시 사용을 위한 임대차이므로 「주택임대차보호법」이 적용되지 않습니다.(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결)

 

유용한 법령정보

< 미등기 또는 무허가 건물도 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있을까요? >

Q. A씨는 저렴한 임대료에 관할 관청으로부터 허가를 받았으나 아직 등기가 되지 않은 다세대주택의 한 주택을 임차하였습니다. A씨도 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있나요?

A. 「주택임대차보호법」은 주택의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 않으므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 않았거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 「주택임대차보호법」의 적용대상이 됩니다(대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결). 따라서 A씨는 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다.

 

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이 정보는 2024년 6월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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※ 출처. 법제처_찾기 쉬운 생활법령

주택임대차 > 주택임대차 이해하기 > 주택임대차 형태 및 개념 > 타인 주택의 이용 (본문) | 찾기

 

※ 첨부자료

주택임대차보호법(법률)(제19356호)(20230719).pdf

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"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨