부동산 법률상식_부동산 거래신고 등에 관한 법률 [부동산거래 신고와 외국인 등의 부동산 취득]

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 중에서 "부동산 거래 신고와 외국인 등의 부동산 취득"에 대해서 소개해 드리도록 하겠습니다. 

---

◑ 부동산거래 신고와 외국인 등의 부동산 취득

◎ 부동산 거래의 신고 관련 용어 

■ 용어의 정의

• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같습니다.(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제2조 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제2조)

◎ 부동산 거래의 신고

■ 거래신고대상 계약 

• 거래당사자는 다음의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 거래신고사항을 부동산거래계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우 그 권리의 대상인 부동산)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말함)·군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 함)에게 공동으로 신고해야 합니다(규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 본문, 규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제3조 제3항 및 규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조 제1항).

   1. 부동산의 매매계약

   2. 「건축물의 분양에 관한 법률」, 「공공주택 특별법」, 「도시개발법」, 「도시 및 주거환경정비법」, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」, 「주택법」, 「택지개발촉진법」에 따른 부동산에 대한 공급계약

   3. 다음의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

     √ 위 2.에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

     √ 규제「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

※ 이 경우 부동산거래계약시스템을 통해 부동산 거래계약을 체결한 경우에는 부동산 거래계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 봅니다(규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조 제13항).

■ 거래신고사항

• 거래당사자가 공동으로 신고해야 할 사항은 다음과 같습니다(규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 본문, 규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제3조 제1항 및 별표 1).

   ☞ 거래당사자의 인적사항

   ☞ 계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일

   ☞ 거래대상 부동산 등(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말함)의 소재지·지번·지목 및 면적

   ☞ 거래대상 부동산 등의 종류(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 종류를 말함)

   ☞ 실제 거래가격

   ☞ 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획·지급방식 및 거래대상 주택에 매수자 본인이 입주할지 여부와 입주 예정 시기

   ☞ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

   ☞ 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 ① 개업공인중개사의 인적사항 및 ② 개업공인중개사가 개설등록한 중개사무소의 상호·전화번호 및 소재지

   ☞ 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우(매수인 중 국가등이 포함되어 있는 경우는 제외)에는 다음의 사항

     √ 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식(이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우 매수자는 자금의 조달계획을 증명하는 규제「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조 제7항에 따른 서류 첨부)

     √ 거래대상 주택에 매수자 본인이 입주할지 여부, 입주 예정 시기 등 거래대상 주택의 이용계획

 

■ 국가 등이 단독으로 신고해야 하는 경우

거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방직영기업·지방공사 또는 지방공단(이하 "국가등"이라 함)인 경우에는 국가등이 부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출해야 합니다(규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 단서 및 규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제3조 제2항).

※ 이 경우 부동산거래계약시스템을 통해 부동산 거래계약을 체결한 경우에는 부동산 거래계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 봅니다(규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조 제13항).

■ 거래당사자 일방이 단독으로 신고 가능한 경우

• 공동신고가 원칙이지만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 후 ① 부동산 거래계약서 사본, ② 단독신고사유서를 첨부하여 신고관청에 제출하여 단독으로 신고할 수 있습니다(규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제2항 및 규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조 제3항).

■ 개업공인중개사가 신고해야 하는 경우

• 개업공인중개사 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 해당 개업공인중개사가 신고를 해야 합니다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고해야 합니다(규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제3항).

   ※ 다만, 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 개업공인중개사 일방이 단독으로 신고할 수 있습니다(규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제4항).

• 부동산 거래계약을 신고하려는 개업공인중개사는 부동산거래계약 신고서에 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출해야 합니다. 다만, 공동으로 중개를 하여 개업공인중개사가 공동으로 신고를 하는 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 서명 또는 날인해야 합니다(규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조 제4항).

※ 이 경우 부동산거래계약시스템을 통해 부동산 거래계약을 체결한 경우에는 부동산 거래계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 봅니다(규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조 제13항).

 

■ 신고필증의 발급

• 신고 또는 제출을 하려는 사람은 주민등록증, 운전면허증, 여권 등 본인의 신분을 증명할 수 있는 증명서를 신고관청에 보여줘야 하며, 부동산 거래 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급해야 합니다(규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제5항 및 규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조 제11항·제12항).
• 부동산 등의 매수인은 신고인이 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조 제1항에 따른 검인을 받은 것으로 봅니다(규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제6항).

■ 자금조달·입주계획서 등의 제출

• 위에 따라 부동산거래계약을 신고하려는 자 중 매수인 외의 자가 자금조달·입주계획서 등을 제출하는 경우 매수인은 부동산거래계약을 신고하려는 자에게 거래계약의 체결일부터 25일 이내에 자금조달·입주계획서 등을 제공해야 하며, 이 기간 내에 제공하지 않은 경우에는 매수인이 별도로 자금조달·입주계획서 등을 제출해야 합니다(규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조 제10항).

■ 금지행위

• 누구든지 위에 따른 신고에 관하여 ① 개업공인중개사에게 신고를 하지 않게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위, ② 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 신고를 하는 행위, ③ 거짓으로 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위, ④ 위 거래신고대상 계약을 체결하지 않았음에도 불구하고 거짓으로 부동산거래 신고를 하는 행위, ⑤ 부동산거래 신고 후 해당 계약이 해제등이 되지 않았음에도 불구하고 거짓으로 부동산 거래의 해제등 신고를 하는 행위를 해서는 안 됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제4조).

■ 부동산 거래의 해제등 신고­

• 거래당사자는 부동산거래를 신고한 후 해당 거래계약이 해제, 무효 또는 취소(이하 "해제등"이라 함)된 경우 해제등이 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의 2 제1항 본문).

   ※ 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 단독으로 신고할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의 2 제1항 단서).

• 개업공인중개사가 부동산거래 신고를 한 경우에는 위에도 불구하고 개업공인중개사가 부동산 거래의 해제등 신고(공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하는 것을 말함)를 할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의 2 제2항 본문).

   ※ 다만, 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 신고할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의 2 제2항 단서).

 

◎ 외국인등의 부동산 취득에 관한 특례 

■ 외국인등의 부동산 취득·보유 신고

• 외국인등이 대한민국 안의 부동산 등을 취득하는 계약(규제「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외)을 체결하였을 때에는 계약체결일부터 60일 이내에 신고관청에 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조 제1항).
• 다만, 외국인등이 상속·경매, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 환매권의 행사, 법원의 확정판결, 법인의 합병, 건축물의 신축·증축·개축·재축을 원인으로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 부동산등을 취득한 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조 제2항 및 규제 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제5조 제2항).

■ 대한민국국민 등이 외국인등으로 변경된 경우 보유신고

• 대한민국 안의 부동산등을 가지고 있는 대한민국국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인등으로 변경된 경우 그 외국인등이 해당 부동산등을 계속보유하려는 경우에는 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조 제3항).

■ 외국인등의 토지거래 허가

• 다만, 외국인등이 취득하려는 토지가 다음의 어느 하나에 해당하는 구역·지역 등에 있으면 토지를 취득하는 계약(이하 "토지취득계약"이라 함)을 체결하기 전에 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 합니다. 다만, 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그렇지 않습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조 제1항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제6조 제2항).

   ☞ 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적상 필요한 섬 지역으로서 국토교통부장관이 국방부장관 등 관계 중앙 행정기관의 장과 협의하여 고시하는 지역

   ☞ 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역

   ☞ 생태·경관보전지역

   ☞ 야생생물 특별보호구역

• 신고관청은 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 외국인등이 위의 어느 하나에 해당하는 구역·지역 등의 토지를 취득하는 것이 해당 구역·지역 등의 지정목적 달성에 지장을 주지 않는다고 인정하는 경우에는 허가를 해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조 제2항).
• 이를 위반하여 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 않습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조 제3항).

● 이 정보는 2023년 8월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
▶ 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
▶ 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민신문고에 문의하시기 바랍니다.
▶ 위 내용에 대한 오류 및 개선의견은 홈페이지 오류신고를 이용해 주시기 바랍니다.

※ 참고법률 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 

부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문

---

※ 출처 : 찾기쉬운 생활법령정보 

공인중개사 2 > 공인중개사법 등 > 부동산 거래신고 등에 관한 법률 > 부동산거래 신고와 외국인

 

"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨