부동산 법률상식_상가건물 임대차보호법_여섯번째 핵심정리

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

부동산 법률상식 「상가건물 임대차보호법」 여섯 번째 시간입니다. 오늘은 상가건물의 사용·수익 중에서 임차료에 대한 내용을 알려드리려고 합니다.

 

2023.07.15 - [부동산/부동산 생활법령정보] - 부동산 법률상식_상가건물 임대차보호법_다섯번째 핵심정리

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◑ 상가건물 임대차보호법_상가건물의 사용·수익 [임차료]

◎ 차임의 지급 및 연체

임차인의 차임지급 의무

■ 차임지급 의무

• 임차인은 임차상가건물의 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다.(「민법」 제618조).
• 당사자 사이에 차임의 지급시기에 관한 약정이 없는 경우에는, 매월 말에 지급하면 됩니다.(「민법」 제633조).

 

차임의 연체와 해지

■ 차임 연체 및 임대차계약 해지

※ 차임연체와 해지(「상가건물 임대차보호법」 제10조의 8)의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 제3항). 

• 임차인이 3번에 걸쳐 차임을 연제하는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의 8).

☞ 3번 연체의 기준은 지급시기인데, 예를 들어 1년에 한 번씩 120만원을 지급하기로 한 임대차의 경우에는 3년분의 차임, 즉 360만원이 됩니다.

☞ 3번에 걸쳐 연체를 하는 경우 연속적으로 차임을 연체해야 하는지, 1년에 3번 연체하면 임대차계약을 해지할 수 있는지에 의문이 생길 수 있습니다. 매월 차임을 지급하기로 약정한 경우 연속해서 세 달의 차임을 연체한 경우는 물론, 9월 분과 10월분 차임을 연체하고 11월분 차임은 지불하고 다시 12월분 차임을 연체하는 것처럼 1년에 총 3개월분의 차임을 연체한다면 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

위 규정은 강행규정으로서, 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조).

☞ 예를 들어, 1번만 차임을 연체해도 임대차계약을 해지할 수 있다고 약정하거나, 3번 이상 연체하면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로 종료된다는 등의 약관조항은 임차인에게 불리하므로 무효입니다.

 

공동 임차인의 연대의무

■ 공동 임차인의 연대 차임지급 의무

• 여러 사람이 공동으로 상가건물을 임차하여 사용·수익하는 경우에는, 임차인 각자가 연대해서 차임지급 의무를 부담하게 됩니다(「민법」 제654조에 따른 제616조의 준용).

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◎ 차임 또는 보증금의 증감청구

차임 또는 보증금의 증액청구

■ 차임 또는 보증금의 증액청구

• 임대인은 임대차계약 중 차임이나 보증금이 임차상거건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의  부담의 증가나 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조 제1항).

☞ 위 규정은 2020.9.29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 부칙(법률 제17490호) 제2조)

• 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 계속되고 있는 것으로 보아야 하므로 증액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조 제3항 단서).

■ 차임증액 금지 특약

• 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다.
• 그러나, 임대인은 차임을 증액하지 않겠다는 특약을 했다 하더라도 약정 후 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반하다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996.11.12. 선고 96다34061 판결).

■ 증액청구 기간 및 금액의 제한

• 차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조 제1항 후단 및 제2항).
• 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조 제2항).
• 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 5%를 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).
• 제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 위에 따른 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 「상가건물 임대차보호법」 제11조 제1항 단서(차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못합)를 적용하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조 제3항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

☞ 위 규정은 2020.9.29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 부칙(법률 제17490호) 제2조).

 

차임 또는 보증금의 감액청구

■ 차임 또는 보증금의 감액청구

• 임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조 제1항).

☞ 위 규정은 2020.9.29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 부칙(법률 제17490호) 제2조).

• 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차는 계속되고 있는 것으로 보아야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 부칙(법률 제17490호) 제2조). 제10조 제3항 단서).

■ 차임감액 금지 특약의 무효

증액금지의 특약과는 달리, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조 및 「민법」 제652조에 따른 제628조의 준용).

따라서, 임차인은 차임감액을 요청하지 않겠다는 특약을 했다 하더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

 

증액 부분의 담보물권자에 대한 대항력

■ 보증금 증액 부분에 대한 대항력

• 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의 하에 보증금을 증액한 경우, 보증금 중 증액된 부분은 저당권의 설정 이후에 새로이 체결된 계약에 따른 금액이므로 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다(대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결).

■ 증액에 따른 임대차계약서 작성 및 확정일자

• 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여 그 증액 부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그날부터 후순위권리자보다 증액 부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.
• 따라서, 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부를 확인하여 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액여부를 결정하는 것이 안전합니다.

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◎ 보증금의 월세전환

월차임 전환

■ 보증금의 월 차임의 전환

• 보증금의 전부 또는 일부는 월세로 전환할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제12조).
• 다만, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 내야 하는 월세는 돌려받은 금액에 다음 중 낮은 비율을 곱한 금액을 월로 나눈 금액을 초과할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제12조 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제5조).

☞ 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 연 12%

☞ 한국은행에서 공시한 기준금리에 4.5배를 곱한 비율

 

월차임 전환 이율의 제한

■ 월차임 전환 시 산정률

• 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 전환 금액의 비율은 연 12%를 초과할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제5조). 

☞ 예를 들어, 보증금 5천만원인 상가건물의 임대차계약을 체결한 경우 당사자의 합의로 보증금 중 1천만원을 돌려받고, 나머지는 월세를 내는 것으로 전환할 수 있습니다. 이 때 월세는 돌려받은 1천만원의 연 12%의 이율인 120만원을 월로 나눈 10만원을 넘을 수 없습니다.

※ 위의 보증금의 월차임 전환 이율의 제한규정은 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가건물에만 적용됩니다.

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상가건물 임대차계약에서 차임의 연체로 인한 계약의 해지는 3번의 연체일 경우 해당됩니다. 연속 3번이 아니라, 횟수로 3번입니다. 이것은 꼭 숙지하시기 바랍니다.

 

※ 출처 : 법제처_찾기 쉬운 생활법령

상가건물 임대차 > 상가건물 임대차계약 > 임대차계약 > 임대차계약의 당사자 (본문) | 찾기쉬운

찾기 쉬운 생활법령에 나온 정보는 2023년 6월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨