[부동산 법률상식] 주택임대차 열세 번째 핵심정리_입주 생활 임차료(차임 또는 보증금의 증감청구)

 

 

 

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

오늘은 찾기 쉬운 생활법령에 나온 「주택임대차」 중에서 "입주생활 임차료 - 차임 또는 보증금의 증감청구"에 대해서 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

[부동산 법률상식] 주택임대차 열두 번째 핵심정리_입주 생활 임차료(차임의 지급 및 연체)

 

주택임대차보호법 (약칭 : 주택임대차법)
[시행 2023.07.19.] [법률 제19356호, 2023.04.18., 일부개정]

제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.> [전문개정 2008. 3. 21.]

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◑ 입주생활 임차료 - 차임 또는 보증금의 증감청구

 

◎ 차임 또는 보증금의 증액

 

■ 증액 청구

  - 임대인은 임대차계약이 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제7조 제1항 전단).

  ▶ 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 증액청구를 할 수 있습니다.

  ▶ 다만, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자가 합의하는 경우에는 차임이나 보증금을 증액할 수 있습니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결).

 

  - 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다.

  ▶ 그러나 임대인은 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

 

■ 증액의 제한

  - 임대차계약 또는 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제7조 제1항 후단).

  - 약정한 차임이나 임차보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 위 20분의 1의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제7조 제2항).

  - 증액의 제한은 2020년 7월 31일 이전부터 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다(「주택임대차보호법」 부칙 <제17470호> 제2조 제1항). 그러나 2020년 7월 31일 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 않습니다(「주택임대차보호법」 부칙<제17470호> 제2조 제2항).

 

■ 증액 부분에 대한 대항력 및 우선변제권의 취득

  - 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.

  ▶ 따라서 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부를 확인하여 임차주택에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액 여부를 결정하는 것이 안전합니다.

 

  - 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우에는 보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다(대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결).

 

[Q&A] 차임 또는 보증금의 상한
  ① 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지
   ☞ 임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용

  ② 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하는지
   ☞ 그렇지 않음. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있음

  ③ 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지
   ☞ 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능

  ④ 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지
   ☞ 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란
   ☞ 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 「주택임대차보호법」 제7조의 2에 따른 법정 전환율이 적용됨

* 법정전환율: 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 “10%”와 "한국은행에서 공시한 기준금리 + 2%” 중 낮은 비율을 적용(「주택임대차보호법」 제7조의 2 및 「주택임대차보호법 시행령」 제9조 참조).

※ (CASE) 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환 예시
  √ (전세 5억 원) → 보증금 3억 원 월세 67만 원 or 보증금 2억 원 월세 100만 원

<출처: 국토교통부 주택정책과, 보도자료, 2020. 07. 30.>

 

 

◎  차임 또는 보증금의 감액

 

■ 감액 청구

  - 임차인은 임대차계약의 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제7조 제1항 전단).

  ▶ 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다.

 

■ 감액의 제한

  - 증액금지의 특약과는 달리, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조, 「민법」 제652조 및 제628조).

  ▶ 따라서 임차인은 차임감액금지특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

 

※ 「민법」에 따른 전세권의 경우-전세금의 증감청구

전세금이 목적 부동산에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 전세금의 증감을 청구할 수 있습니다(「민법」 제312조의 2 본문).

다만, 전세금의 증액청구는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못하고, 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 할 수 없습니다(「민법」 제312조의 2 단서, 「민법 제312조의 2 단서의 시행에 관한 규정」 제2조 및 제3조).

 

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이 정보는 2024년 8월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  - 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  - 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민신문고에 문의하시기 바랍니다.
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※ 출처. 법제처_찾기 쉬운 생활법령

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