서울주거포털에서 알려주는 주택임대차(전월세) 계약 전 확인사항을 공유합니다.

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

오늘은 주택임대차 계약 전에 확인해야 할 사항을 알려드리려고 합니다.

지난번 포스팅에서는 국토교통부에서 알려주는 '전세계약 유의사항'을 정리해 보았습니다. 이번에는 서울주거포털에 있는 내용을 알려드리겠습니다.

 

항상 모든 계약을 체결하기 전에 계약서 내용을 꼼꼼히 읽는 것이 무엇보다도 중요합니다. 현장에서 모르거나 애매한 계약서 내용은 공인중개사를 통해서 꼭 확인하고 100% 알고 있는 내용으로 계약서를 체결하시기 바랍니다.

 

2023.06.02 - [부동산] - 국토교통부에서 알려주는 "전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 유의사항"

국토교통부에서 알려주는 "전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 유의사항"

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◑ 주택임대차 계약 전 확인사항

1. 기초사항

○ 임대차(전세, 월세)의 특징 : 낙성계약, 쌍무유상계약, 동시이행 관계

- 낙성계약(당사자 간 임대차에 대하여 합의되면 성립), 쌍무계약(주택의 인도와 차임의 지급)

○ 의사표시 통지 등 : 권한 있는 자(임차인)가 권한 있는 자(임대인)에게 하여야 함 (동시이행관계는?)

○ 의사표시의 방법

- 구두, 전화, 문자, 카톡, 문서, 내용증명 등 어떤 방식이든지 상대방에게 도달하면 됨. 다만 분쟁을 방지하기 위해서는 입증할 수 있는 방법으로 통지하고 보관(내용증명, 녹취, 문자 주고받기 등)

○ 임대차 기간 2년 보장 : 2년 미만의 임대차는 2년으로 봄(주택임대차보호법 제4조)

- 임대차 기간을 1년으로 계약한 경우 임차인은 2년을 임차할 수 있으며, 1년만 거주할 수도(?) 있음

○ 강행 규정 : 주택임대차보호법에 위반되는 약정으로써 임차인에게 불리한 것은 효력이 없음

○ 월세 연체와 해지 : 임차인의 월세 연체액이 2달분 월세에 달하는 때에는 임대인은 계약해지 가능

○ 주기적으로 등기부등본 발급 : 계약 이후 수시로 주택 등기부등본을 발급하여 소유자 변동 등 확인

※ 이하에서 주택임대차보호법을 ‘주임법’이라고 합니다.

 

2. 계약 전 조사 및 검토

○ 임차주택 물색 : 등기부등본, 건축물대장 등 확인(미등기 여부, 불법건축물 여부 등)]

- 곰팡이, 누수, 보일러, 층간소음, 수전, 벽지, 타일, 전등, 도어락, 수도 및 전기 계량기 구분 등 임차주택의 상태 꼼꼼히 확인

○ 권리분석

- 주택 등기부 등본의 갑구, 을구를 확인하여 (가)압류, 가처분, 근저당, 전세권, 임차권 등 권리 제한 사항이 있는지 확인하고, 주택의 시세에서 선순위 채권을 공제한 금액이 보증금의 70% 이하인지 확인 (근저당 등 선순위 채권, 가압류 등의 권리제한이 있는 경우 만기에 보증금을 반환받기 어려울 수 있음)

○ 임차주택의 시세파악 : 임차주택의 시세를 확인하여 보증금이 시세의 60%~70% 이내 여부 확인

- 국토부 실거래공개시스템(http://rt.molit.go.kr/), 디스코-우리동네부동산(https://www.disco.re/) 등 에서 비교 조사

○ 전세보증금 반환 보증보험 가입 가능 여부 확인 : 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 주택금융공사(HF) 궁금한 사항은

 

3. 계약체결 시 주의사항

1) (가)계약금

○ 가계약금

- 특약 등 특별한 사정이 없는 한 임차주택을 찜할 목적으로 계약금의 일부를 임대인에게 지급하였으나, 계약이 진행되지 않으면 지급한 가계약금 반환 청구 가능함에도 임대인이 돌려주지 않는 경우가 많음

- 가계약금 지급 시 계약이 진행하지 않으면, 반환해 준다는 확인을 임대인으로부터 받기 바람

○ 계약금

- 임대인과 임차주택, 보증금, 임대차기간, 계약체결일 등 임대차의 중요한 내용에 대하여 합의가 성립한 경우 계약서를 작성하지 않아도 계약이 성립되었다고 볼 수 있음

- 계약 성립 후 임차인의 사정으로 계약을 해제하게 되면 계약금을 반환받지 못함

 

2) 임차주택 및 당사자 확인

○주소확인 : 등기부등본, 건축물대장 등으로 임차주택의 주소 확인

- 구분 소유되는 집합건물(아파트, 다세대주택 등)은 지번뿐만 아니라 호실까지 계약서와 일치

- 미등기 주택의 경우 임차권등기 불가(쪼개지, 옥탑방 같이 등기에 없는 경우)

○ 보증금이 임차주택의 시세의 70% 이내, 선수위 채권 및 권리행사 제한 사항 조사

○ 임대인 확인 : 등기부등본상의 소유자와 임대인이 일치하는지 확인

• 공동소유 : 과반수 이상으로부터 임대차계약체결, 가능한 임대인 전부계약
• 법인소유 : 전세자금대출, 보증금 반환 보증보험 이용 제한, 체당금(3개월 체불임금 및 3년분 퇴직금)
• 신탁등기 : 신탁자가 법적 소유자(위탁자와 계약할 경우 신탁원부 확인, 신탁자 및 우선수익자에게 보증금이 보장되는지 확인)
• 대리인계약 : 위임장, 인감증명서 반드시 수령, 대리인 본인 확인

- 계약서에 임대인 본인 인적사항, 연락처 반드시 기재, 본인과 통화하여 보증금과 월세 확인 

 

3) 계약서 내용 확인 (꼼꼼히 읽어볼 것)

○ 특약 확인 (본인한테 불리한 내용이 있는지 확인)

- 임대인의 수선의무를 임차인에게 부담시키는지?, 관리비 내역(수도료, 가스비, 인터넷 등 포함범위) 확인, 빌트인 품목 확인, 주차비 등), 기타 불리한 조항있는지 확인

○ 계약금, 보증금, 월세 지급에 대한 영수증(현금, 수표지급 시 반드시 영수증 징수하여 보관)

- 가능한 임대인 본인 계좌로 입금(제3자 계좌입금 시, 임대인으로부터 계좌입금의뢰서 및 영수증 수 령)

○ 임대인 주민등록번호, 이름, 주소 등 확인(신분증 등으로 확인)

○ 현상태 유지 : 입주 전(잔금일, 확정일자신고일)까지 근저당 등 제한물권 등을 설정하지 않고, 이를 설정한 경우나, 근저당, 압류, 가압류 등을 한 경우 임차인이 계약을 해제할 수 있고, 계약금을 반환 및 손해배상(중개보수 등) 한다는 특약 권장

○ 전세자금대출 : 대출을 받아야 입주할 수 있는 경우 특약에 임차인이 신청하는 임대인 또는 임차주택 권리문제 등으로 전세자금대출이 불가할 경우 임대차계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약 권장

 

4) 대항력과 우선변제권

○ 대항력(주임법 3조) : 집주인이 변경되어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 권리

- 요건 : 주택을 인도받아 점유 + 전입신고 → 다음날(0시)부터 효력 발생

- 주소지 주민센터에 전입신고

○ 우선변제권(주임법 3조의 2) : 경매나 공매시 후순위 채권자보다 우선변제받는 권리

- 요건 : 대항력 요건(유지) + 확정일자 → 최종 효력이 발생한 날을 기준으로 함

- 확정일자 : 계약서 작성 후 임대차계약서 원본을 지참하고 주소지 주민센터 방문(등기소에서도 가능)

○ 소액보증금 우선변제(주임법 제8조) : 일정 보증금이하의 경우 일정금액을 선순위 채권보다 우선변제

- 요건 : 경매등기 전까지 대항력 요건 갖추어야 함

- 현재, 서울시의 경우 보증금 1억5천만원 이하의 경우 5천만원까지 우선변제하나, 기준시점이 선순위 담보물권 설정일자에 의함으로 우선변제 금액이 변경될 수 있으며, 경낙대금의 1/2 범위에서 우선 변제

 

4. 입주 시 참고사항

○ 임차주택 기록하기 : 임차주택의 상태를 동영상 또는 사진을 찍어서 보관

- 원상회복 등 발생할 분쟁을 방지하기 위함

○ 임대인의 수선의무(민법 제623조) : 임대인은 임차인이 사용,수익할 수 있도록 유지해 줄 의무 부담

○ 임차인의 인용의무(민법 제624조, 제625조)

- 임대인이 주택의 보존행위(수선)를 할 경우 임차인은 이를 거절하지 못함

- 임차인의 의사에 반하여 수선행위를 하는 경우 이로 인하여 임차목적을 달성할 수 없을 경우 계약해지

○ 필요비 상환 청구(민법 제626조) : 임차주택의 보존에 관하여 지출한 비용, 임대인에게 상환 청구

○ 누수 등 하자발생 시 (민법 제627조) : 임대인에게 통지 및 보수 요청

- 손해가 발생한 경우 배상 청구, 사용하지 못한 부분에 대한 월세감액 청구, 수선해 줄 때까지 월세 지급 거절, 임차목적을 달성하지 못할 경우 계약해지

※ 별 비용 들이지 않고 임차인이 손쉽게 수리할 수 있을 경우(소모품 등) 임차인이 비용으로 수선

○ 임차인의 통지의무 (민법 제634조) : 임차인은 하자 또는 권리침해가 있을 경우 즉시 임대인에게 통지

 

5. 계약갱신(재계약), 계약종료

1) 재계약의 종류 (민간임대주택의 경우 제외)

① 당사자 합의 재계약 : 보증금 증감에 제한이 없음

② 묵시적 갱신(주임법 6조)

- 임대인, 임차인 모두 임대차 종료일로부터 2개월 전까지 아무런 이야기 없이 지나간 경우 전과 동일한 조건으로 2년간 다시 임대차된 것으로 봄

③ 계약갱신 요구에 의한 갱신(주임법 6조의 3)

- 임차인은 임대차 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 한 번 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못함

- 갱신요구하여 다시 임대차 된 경우 전과 동일한 조건으로 2년간 임대차한 것으로 보며, 보증금이나 월세는 증액할 경우 5%를 초과하지 못함

- 임대인이 실거주 이유로 계약갱신을 거절한 후 제3자에게 임대차한 경우 이사 간 세입자에게 손해를 배상하여야 함

 

2) 임대차 종료

○ 합의임대차에 있어 만기 종료 (주임법 6조의 3)

- 임대인은 종료일로부터 6개월전부터 2개월 전 사이의 기간에 갱신거절 통지

○ 묵시적 갱신, 계약갱신요구에 의한 갱신 (주임법 6조의 2, 6조의 3 4항)

- 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력 발생

 

6. 보증금(주택) 반환, 원상회복

1) 보증금(주택) 반환

○ 임대차가 종료되면 임대인은 보증금을, 임차인은 주택을 동시에 반환하여야 함

○ 임대차가 종료되어도 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계 존속(주택임대차보호법 제4조)

2) 보증금(주택)을 반환받기 위한 법적 조치

○ 임차권등기명령 : 임대차가 끝나고 보증금을 돌려받지 못한 경우 주택소재지 관할법원에 신청 → 등기실행(등기부에 기재) → 등기에 의하여 대항력과 우선변제권 유지

○ 보증금반환청구소송 : 지급명령 신청 또는 소송제기

- 포털에서 '나홀로 소송' 조회하여 학습 후 '전자소송'에서 임차권등기명령 및 소송 진행

○ 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 (주임법 제14조 이하)

- 신청방법 : 서울시 주택임대차분쟁조정위원회(02-2133-1200) 문의

▶ 장점

① 비용이 저렴하다(보증금 1억5천만원 이하 임차인은 면제).

② 절차가 간단하고 신속하다.

③ 당사자 간에 합의되면 집행력 있는 집행권원과 같은 효력

▶ 한계

①상대방에 조정에 응하지 않을 경우 ‘각하’

②조정안을 수락하지 않을 경우 ‘조정불성립’ 

※ 분쟁조정은 법률구조공단(국번없이 132)과 한국부동산원(02-3394-9870)에도 신청가능

 

3) 원상회복

○ 임차인은 임대차가 종료될 때 원상에 회복하여 주택을 반환하여야 함(민법 제615조)

- 원상회복은 임차인의 고의, 과실에 의한 경우여야 하며, 통상의 손모에 해당할 경우 원상회복 의 무 인정되지 않을 수 있음

○ 입주 시 주택의 상태를 꼼꼼히 기록(사진, 동영상) 해 두면 원상회복에 관한 분쟁을 방지하는데 도움이 됨

○ 참고판례 : 서울중앙지방법원 2007.5.31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053

- 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원산으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 

 

7. 임대차계약 시 주요 확인 사항

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◎ 서울주거포털에서 주택임대차계약 시 확인사항에 대해서 그림으로 잘 설명해 놓은 것 같습니다.

참고하시고, 도움이 되셨으면 합니다.

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※ 첨부자료

주택임대차(전월세) 계약전 확인사항.pdf

0.14MB

 

※ 출처 : 서울주거포털 알림소통

전월세 임대차계약 | 알림소통 | 서울주거포털

 

 

"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨