안녕하세요.
국토교통부에서 2023년 1월 13일에 "전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 유의사항"이라는 블로그 포스팅을 올렸습니다. '전세사기'라는 잘못된 거래가 빨리 근절되기를 바라며, 보다 많은 분들이 정보를 알 수 있도록 저도 포스팅을 준비하였습니다.
국토교통부 블로그의 내용을 참고하였습니다.
■ 국토교통부에서 안내하는 "전세계약 유의사항"
국토교통부에서는 '전세계약 핵심체크리스트', '계약 체결 전 유의사항', '계약 체결 시 유의사항', '계약체결 후 유의사항', '잔금 지급 시 유의사항', '이사 후 유의사항'을 알려주고 있습니다.
이 순서대로 알아보도록 하겠습니다.
1) 전세계약 핵심체크리스트
▷ 계약 전 체크리스트
가. 주택상태 - 불법·무허가 주택여부 확인. 임대인에게 하자보수 요청.
*건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr).
*현장확인.
나. 적정 전세가율 - 보증금을 돌려받지 못할 위험방지.
*국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr).
*부동산 정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등)를 통한 적정 시세 체크.
*물건지 인근 복수의 중개 업소 방문.
*지역별 전세가율 체크(www.rtech.or.kr).
다. 선순위 권리관계 - 보증금 안전여부 확인.
*등기부등본(갑구·을구) 확인.
- 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱.
*다가구주택의 경우 선순위보증금 확인.
(전입세대 열람 내역, 확정일자 부여현황 확인)
라. 임대인 세금체납 여부 - 보증금을 돌려받지 못할 위험 예방.
*국세(세무서 또는 홈텍스), 지방세(주민센터 또는 위택스) 미납내역 확인.
※ 계약체결 후에는 임대인 동의없이 미납 국세 확인 가능('23.4월부터).
▷ 계약 체결 시 체크리스트(당일)
가. 임대인(대리인) 신분 - 계약자 본인여부 확인.
*신분증.
*(위임계약시) 위임장·인감증명서.
나. 공인중개사 정상영업 여부 - 적법한 중개로 위험계약 체결 방지.
*국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) → 부동산중개업 조회.
다. 주택임대차 표준계약서 활용 - 권리보장 특약 명시.
국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청.
라. 권리관계 재확인 - 근저당 등 권리관계 확인.
*등기부등본(갑구, 을구) 확인
- 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱.
▷ 계약 체결 후 체크리스트
가. 임대차신고 - 법적의무 (「부동산거래신고법」제6조의 2, 계약 후 30일 이내). 확정일자 자동부여.
*(온라인) 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr).
*(오프라인) 관할 주민센터 방문(계약서 지참).
▷ 잔금 및 이사 후 체크리스트
가. 권리관계 재확인 - 계약 체결 후 권리변동사항 확인.
*등기부등본(갑구, 을구) 확인
- 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱.
나. 전입신고 - 법적의무(「주민등록법」제11조, 전입 후 14일 이내). 대항력 확보.
*(온라인) 정부24(www.gow.kr)
*(오프라인) 관한 주민센터 방문
다. 전세보증금 반환보증 가입 - 보증금 미반환 위험 해소.
*보증기관에 문의하여 가입(보증기관 : 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등)
2) 전세계약 유의사항
▷ 계약 체결 전 유의사항
가. 무허가·불법 건축물 여부 확인
- 전입신고를 할 수 없는 무허가·불법 건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하세요.
→ 현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr)을 통해 무허가 불법·건축물 여부를 확인하세요.
나. 적정 시세 확인
- 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심하세요.
→ 부동산테크(www.rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요.
다. 선순위 권리관계 확인
- 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.
→ 등기부등본 확인(등기소, www.iros.go.kr)을 을 통해 가등기·가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부 등을 확인하세요.
→ 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요.
라. 임대인의 세금 체납여부 확인
- 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요.
→ 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 임대인의 미납내역을 확인하세요.(임대인 동의 필요)→ 계약 체결 후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능합니다.('23.4월부터)
▷ 계약 체결 시 유의사항
가. 임대인(대리인) 신분 확인
- 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
→ 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.
나. 공인중개사 정상 영업 여부 확인
- 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
→ 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세요.
→ 중개대상물 확인·설명서, 손해배상책임 관련 증서 등도 확인하세요.
다. 주택임대차표준계약서 사용
- 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
→ 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드하여 활용하세요.
→ 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하세요.
▷ 계약 체결 후 유의사항
가. 주택임대차 신고
- 부동산거래신고법 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부 시)
→ 주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고.
▷ 잔금 지급 시 유의사항
가. 권리관계 변동 확인
- 계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.
→ 등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요.
▷ 이사 후 유의사항
가. 전입신고
- 주민등록법 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
→ 주민센터 방문 신고 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신고.
나. 전세보증금 반환보증 가입
- 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.
→ 보증기관(주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등)에 문의하여 보증상품에 가입하세요.
★ 첨부자료_전세계약 유의사항 리플렛(출처 : 국토교통부)
★ 전세피해 지원센터 1533-8119
국토교통부에서 알려주는 "전세사기 피해예방을 위한 전세계약 유의사항"을 적어보았습니다.
임차인 입장에서 당연히 신경쓰고 주의를 해야 할 일이지만, 처음 경험하는 임차인 입장에서는 상당히 어렵게 느껴지는 일입니다. 근본적으로는 집주인과 직접 계약을 체결하는 것보다 믿을 수 있는 공인중개사를 통해서 법적으로 문제가 없도록 계약을 체결하는 것이 가장 이상적이라고 생각됩니다.
믿을 수 있는 공인중개사를 만난다는 것이 더 어려울 수도 있지만, 공인중개사(부동산업체)를 한 분만 만나지 마시고, 최소 3명 이상의 공인중개사를 만나서 물건에 대한 정보를 이야기하면서 파악을 해야 합니다.
너무 마음에 든다고 계약서 작성을 빨리 하지 마세요.
한 업체 또는 한 사람만을 만나서 계약서 작성을 하지 마세요.
내가 편하게 지낼 집이라고 생각된다면, 더 신중하게 판단해 주세요. 우리나라에 집은 찾아보면 많이 있습니다.
이 글을 읽으시는 분들께서는 절대 전세사기에 당하지 않기를 바랍니다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨
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