[토지수용제도 안내] 토지수용제도 및 보상금 안내

 

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다. 

서울 부동산 정보광장에서 알려주는 "토지수용제도"에 대해서 소개해 드리도록 하겠습니다.

첫번째로 「토지수용제도 및 보상금 안내」입니다.

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◑ 토지수용제도란

 

국가나 공공기관에서는 다목적댐을 건설하고 도로, 철도, 항만, 산업단지를 조성하며 주택건설과 교육시설을 설치하는 등 많은 공익사업을 시행하고 있습니다.

 

이러한 공익사업을 시행하기 위하여는 사업에 쓸 토지 등이 필요하기 때문에 국가나 공공단체에서는 이들 토지 등을 취득하기 위하여 토지, 물건 등 소유자 (이하 "토지소유자"라 한다)와 먼저 매수 협의를 하고 이때에 원만한 협의가 이루어지게 되면 상호 간에 계약을 체결하여 필요한 토지 등을 매수하게 됩니다.

그러나 협의매수가 불가능한 경우도 있으므로 이를 대비하여 사유재산제를 인정하고 있는 모든 민주국가에서는 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 토지수용제도를 마련하고 있으며 우리나라에서도 이 제도를 시행하고 있습니다.

 

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 정해져 있는 공익사업

토지수용을 할 수 있는 공익사업은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 "토지보상법"이라 한다)에 그 종류가 자세히 정하여져 있으며 여기에 해당하는 경우에도 국토교통부장관이 특별히 수용을 할 수 있는 사업으로 인정을 해야만 수용을 할 수가 있습니다.

 

토지보상법에 정해져 있는 공익사업 (토지보상법 제4조)

1. 국방·군사에 관한 사업

2. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물터미널ㆍ궤도(軌道)ㆍ 하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방(砂防)ㆍ방풍(防風)ㆍ방화(防火)ㆍ방조(防潮)ㆍ방수(防水)ㆍ저수지ㆍ용수로ㆍ 배수로ㆍ석유비축ㆍ송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스 및 기상 관측에 관한 사업

3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건시설ㆍ문화시설ㆍ공원ㆍ수목원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ화장장ㆍ도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업

4. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교ㆍ도서관ㆍ박물관 및 미술관 건립에 관한 사업 5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업

6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업

7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업

8. 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업

그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업(제4조 제8호 관련) [시행일: 2022. 6. 16.]

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 [별표]_개정 2021. 7. 20..pdf

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◑ 수용보상금 안내 

수용보상금의 결정

수용보상금은 2개의 감정평가기관이 토지소유자가 제출한 의견서를 참고하여 평가한 평가액 (협의매수 시 평가한 평가자는 제외)을 산술평균하여 결정합니다. 다만 수용평가금액이 협의매수 시에 사업시행자가 협의가격으로 제시한 금액보다 낮을 때에는 당초 협의하였던 가격으로 수용보상금을 결정하게 됩니다.

 

보상

1. 토지

공시지가(매년 1월 1일을 기준으로 전국의 토지중에서 표준지를 선정하여 가격을 결정 공시함)를 기준으로 감정평가사가 수용대상 토지의 개별적인 특성 등을 비교하여 평가한 가격으로 결정하게 됩니다. 다만 이때에 당해 공익사업으로 인하여 상승된 지가(개발이익이나 투기가격)는 보상금에서 제외됩니다.

※ 채권보상 사업시행자가 국가나 공공단체인 경우에는 다음의 기준에 따라 채권으로 보상할 수 있습니다.

☞ 대상

  - 본인이 희망하는 경우

  - 부재지주의 토지로서 토지에 대한 보상금이 1억원을 초과하는 때에 그 초과금액에 대하여 보상하는 경우

☞ 상환기간 : 5년 이내

☞ 채권이율

  - 부재부동산 소유자에게 채권으로 지급하는 경우

  - 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 정기예금 이자율

  - 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리

  - 부재부동산 소유자가 아닌 자가 원하여 채권으로 지급하는 경우

  - 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 국고채 금리와 3년 만기 정기예금 이자율 중 더 높은 것 - 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리

 

2. 건물 기타 지장물

☞ 이전비(해체 + 운반 + 복원)를 보상하는 것이 원칙이며 만약 이전비가 물건의 가액을 초과하거나 이전이 불가능할 때에는 물건의 가액으로 보상합니다.

 

3. 영업보상

☞ 공익사업의 시행으로 영업장소를 이전하거나 폐업하게 되어 영업상의 손실이 발생하는 경우에는 영업의 종류에 따라 다음기준에 의한 휴업 또는 폐업보상을 하게 됩니다.

 

4. 휴업보상

☞ 휴업보상의 경우에는 4개월의 범위내에서 휴업기간 중의 영업이익과 시설의 이전비용 등을 보상하게 됩니다.

 

5. 폐업보상

☞ 폐업보상의 경우에는 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에 해당하되는 지의 여부는 소유자의 폐업의사에 따라 결정되는 것이 아니고 다음의 요건에 해당되어야 합니다.

※ 폐업보상대상

  - 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우

  - 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우

  - 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전 하는 것이 현저히 곤란하다고 객관적 사실에 근거하여 시·군·구의 장이 인정하는 경우

 

6. 권리 및 기타보상

☞ 광업권, 어업권에 대하여는 권리소멸에 따른 보상금을 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별도로 지불합니다.

☞ 국유지나 공유지를 적법하게 개간하였을 때에는 개간비를 지불하고, 수확하기 전에 수용한 땅에 심은 농작물이 있을 경우 그 작물에 대하여도 보상금을 지불합니다.

 

7. 사업구역밖 대지 등의 보상

☞ 공익사업용지로 포함되지는 아니하였으나 사업지구 인근의 농경지(계획적으로 조성한 유실수단지나 죽림단지 포함) 또는 대지(조성된 대지에 한함)가 사업시행으로 인하여 산지나 하천 등에 둘러싸여 교통이 두절되거나 경작이 불가능하게 된 경우에 소유자가 청구하면 공익사업시행지구안에 편입된 것으로 보아 보상을 해줄 수 있습니다

 

8. 영농손실보상

☞ 사업지구 내에 편입된 농지에 대하여 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입 직전 3년간 평균의 2년분을 영농손실액으로 보상합니다.

☞ 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지, 일시적으로 농지로 이용되는 토지, 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지, 농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지, 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지는 보상대상이 되지 아니합니다.

☞ 농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고, 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급합니다.

※ 실제의 경작자는 사업인정고시일, 보상계획공고일 당시의 적법한 경작자를 의미

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◎ LH(한국토지주택공사)에서 이야기하는 보상정보도 참고해 주세요.

 

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※ 출처. 서울부동산 정보광장 수용재결 

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"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨