[부동산 법률상식] 부동산 매매_스물 아홉번째 부동산 매매계약의 해제 등 '부동산 매매계약의 위반'

 

 

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

오늘은 찾기 쉬운 생활법령에 나온 「부동산 매매」 중에서 "부동산 매매계약의 해제 등 - 부동산 매매계약의 위반"에 대해서 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

[부동산 법률상식] 부동산 매매_스물여덟 번째 부동산 매매계약의 해제 등 '매매계약의 해제'

[부동산 법률상식] 부동산 매매_스물여덟 번째 부동산 매매계약의 해제 등 '매매계약의 해제'

 

민법
[시행 2024. 5. 17.] [법률 제19409호, 2023. 5. 16., 타법개정]
제580조(매도인의 하자담보책임)
  ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
  ②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
제581조(종류매매와 매도인의 담보책임)
  ①매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다.
  ②전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다.
제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다.
제583조(담보책임과 동시이행) 제536조의 규정은 제572조 내지 제575조, 제580조 및 제581조의 경우에 준용한다. 제584조(담보책임면제의 특약) 매도인은 전15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다.

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◑ 부동산 매매계약의 해제 등 - 부동산 매매계약의 위반

 

◎ 매도인의 담보책임 개요

 

■ 매도인의 담보책임의 개념

  - “매도인의 담보책임”이란 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결(欠缺)이 있는 때에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말합니다.

 

■ 담보책임과 동시이행

  - 매수인이 매도인에 대해서 담보책임을 묻는 경우 매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담하는데, 공평의 원칙에 따라 이를 동시에 이행해야 합니다(「민법」 제583조 및 제536조).

 

■ 담보책임면제의 특약

  - 매도인과 매수인이 「민법」에 따른 매도인의 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 부동산의 흠결을 알고 매수인에게 알리지 않았거나 제3자에게 권리를 설정 또는 양도하였다면 매도인은 여전히 담보책임을 지게 됩니다(「민법」 제584조).

 

 

◎ 소유권에 흠결이 있는 경우

 

■ 소유권의 전부가 다른 사람에게 속한 경우

  - 매매의 목적이 된 소유권이 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다(「민법」 제569조).

  - 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우

  ▶ 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제570조).

  ▶ 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제571조 제1항).

 

  - 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 안 경우

  ▶ 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으나 손해배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제570조).

  ▶ 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 매도인은 매수인에 대해 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제571조 제2항).

 

■ 소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우

  - 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우

  ▶ 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액과 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제572조 제1항 및 제3항).

  ▶ 잔존한 부분 만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다(「민법」 제572조 제2항 및 제3항).

  ▶ 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제573조).

 

  - 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 안 경우

  ▶ 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다(「민법」 제572조 제1항).

  ▶ 매수인의 감액청구 권리는 계약한 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제573조).

 

■ 당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우

  - 매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 모른 경우

  ▶ 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다(「민법」 제574조).

  ▶ 잔존한 부분 만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다(「민법」 제574조).

  ▶ 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제574조).

 

  - 매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 안 경우

  ▶ 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우라 하더라도 대금의 감액 청구할 수 없으며 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다(「민법」 제575조 제1항 및 제2항).

 

■ 부동산의 소유권이 부동산을 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우

  - 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 모른 경우

  ▶ 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제575조 제1항 및 제2항).

  ▶ 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이거나 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(「민법」 제575조 제1항 및 제2항).

  ▶ 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제575조 제3항).

 

  - 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 안 경우

  ▶ 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다(「민법」 제575조 제1항 및 제2항).

 

■ 저당권·전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우

  - 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제576조 제1항).

  ▶ 가등기의 목적이 된 부동산의 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 소유권을 상실하게 된 경우에도 매도인은 동일한 책임을 집니다(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21784 판결).

  - 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인의 재산을 출연하여 그 소유권을 보존한 때에 매도인에 대해 그 상환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제576조 제2항).

  - 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제576조 제3항).

 

 

◎ 부동산에 흠결이 있는 경우

 

■ 부동산에 흠결이 있는 경우

  - 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 모른 경우

  ▶ 매매의 목적 부동산에 흠결이 있는 경우 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제580조 제1항 및 제575조 제1항 전단).

  ▶ 매매의 목적 부동산에 흠결이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(「민법」 제580조 제1항 및 제575조 제1항 후단).

  ▶ 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제582조).

 

  - 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우

  ▶ 매매의 목적 부동산에 흠결이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다(「민법」 제580조 제1항, 제575조 제1항 및 제2항).

 

■ 부동산을 종류로 지정한 경우 특정된 부동산에 흠결이 있는 경우

  - 매수인이 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있음을 모른 경우

  ▶ 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있는 경우 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제581조 제1항).

  ▶ 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(「민법」 제581조 제1항 및 제2항).

  ▶ 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제582조).

  ▶ 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 않고 흠 없는 부동산을 청구할 수 있습니다(「민법」 제581조 제2항).

 

  - 매수인이 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우

  ▶ 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다(「민법」 제581조 제1항, 제580조 제1항 및 제575조 제1항).

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이 정보는 2024년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  - 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
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※ 출처. 법제처_찾기 쉬운 생활법령

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"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨