[부동산 법률상식] 부동산 매매_아홉 번째 부동산 중개업체와의 계약

 

 

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

오늘은 찾기 쉬운 생활법령에 나온 「부동산 매매」 중에서 "부동산 매매계약 전 준비사항 - 부동산 중개업체와의 계약"에 대해서 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

[부동산 법률상식] 부동산 매매_여덟 번째 부동산 매물정보 및 주변 조사

[부동산 법률상식] 부동산 매매_여덟 번째 부동산 매물정보 및 주변 조사

 

공인중개사법
[시행 2023. 10. 19.] [법률 제19371호, 2023. 4. 18., 일부개정]
제1조(목적) 이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다. [전문개정 2014. 1. 28.]

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
  1. “중개”라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
  2. “공인중개사”라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.
  3. “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
  4. “개업공인중개사”라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
  5. “소속공인중개사”라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
  6. “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. <개정 2020. 6. 9.>
  1. 토지
  2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물
  3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건

 

공인중개사법'

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◑ 부동산 매매계약 전 준비사항 - 부동산 중개업체와의 계약 

 

◎ 부동산 개업공인중개사 선정

 

■ 부동산 개업공인중개사의 개념

  - “부동산 개업공인중개사”란 다른 사람의 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 중개사무소의 개설등록을 한 사람을 말합니다(「공인중개사법」 제2조 제1호, 제3호 및 제4호).

  - 부동산 중개사무소의 개설등록은 공인중개사(소속공인중개사는 제외함) 또는 법인이 아닌 자는 신청할 수 없습니다(규제「공인중개사법」 제9조 제2항).

  ▶ “공인중개사”란 「공인중개사법」에 따라 공인중개사자격을 취득한 자를 말합니다(「공인중개사법」 제2조 제2호).

 

■ 부동산 개업공인중개사 선정 시 확인사항

  - 부동산 개업공인중개사에게 중개를 의뢰할 때에는 부동산 개업공인중개사가 소속된 해당 부동산 중개업체의 등록여부 및 보증보험 또는 공제 가입여부를 확인하고 중계계약을 하시길 권합니다.

  ▶ 중개를 의뢰하려는 부동산 개업공인중개사가 「공인중개사법」에 따라 개설등록된 업체인지의 여부는 해당 부동산 중개사무소 안에 게시되어 있는 중개사무소등록증, 공인중개사자격증 등으로 확인하실 수 있습니다(「공인중개사법」 제17조 및 규제「공인중개사법 시행규칙」 제10조).

  ▶ 해당 부동산 개업공인중개사의 보증보험 또는 공제에 가입여부는 중개사무소에 게시된 보증의 설정 증명서류를 통해 확인하실 수 있습니다(규제「공인중개사 법 시행규칙」 제10조).

 

■ 부동산 개업공인중개사의 의무

  - 중개 대상 부동산의 확인·설명의무

  ▶ 부동산 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 합니다(규제「공인중개사법」 제25조 제1항 및 규제「공인중개사법 시행령」 제21조 제1항).

     √ 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

     √ 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

     √ 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역

     √ 관리비 금액과 그 산출내역

     √ 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

     √ 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태

     √ 벽면·바닥면 및 도배의 상태

     √ 일조·소음·진동 등 환경조건

     √ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건

     √ 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 조세의 종류 및 세율

     √ 임대인의 정보 제시 의무 및 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항

     √ 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항

     √ 임대보증금에 대한 보증에 관한 사항(중개대상물인 주택이 민간임대주택인 경우만 해당)

 

  ▶ 부동산 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우에는 500만 원 이하의 과태료를 부과받게 됩니다(규제「공인중개사법」 제51조 제2항 제1호의 5).

 

  - 부동산 개업공인중개사의 중개대상물확인·설명서 교부 및 보존의무

  ▶ 부동산 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 위의 사항을 중개대상물 확인·설명서(영문서식 포함)에 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본, 사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야 합니다(규제「공인중개사법」 제25조 제3항 본문, 규제「공인중개사법 시행령」제21조 제3항 및 규제「공인중개사법 시행규칙」 제16조 제1호, 별지 제20호 서식).

  ▶ 다만, 확인·설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조 제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 "공인전자문서센터"라 함)에 보관된 경우에는 그렇지 않습니다(규제「공인중개사법」 제25조 제3항 단서).

 

  - 거래계약서 작성 등의 의무

  ▶ 부동산 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본, 사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존해야 합니다(규제「공인중개사법」 제26조 제1항 본문 및 규제「공인중개사법 시행령」 제22조 제2항).

  ▶ 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그렇지 않습니다((규제「공인중개사법」 제26조 제1항 단서).

 

  - 계약금 등의 반환채무이행의 보장의무

  ▶ 부동산 개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금·중도금 또는 잔금을 부동산 중개업자 또는 금융기관(「공인중개사법 시행령」 제27조), 공제사업을 하는 자(규제「공인중개사법」 제42조) 또는 신탁업자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」) 등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있습니다(「공인중개사법」 제31조 제1항).

 

  - 부동산 개업공인중개사 등의 비밀유지의무

  ▶ 부동산 개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원은 중개업무 중에는 물론 그 업무를 떠난 후에도 그 업무상 알게 된 비밀을 누설해서는 안 됩니다(「공인중개사법」 제29조 제2항).

  ▶ 업무상 알게 된 비밀을 누설한 부동산 개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원은 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처해집니다(「공인중개사법」 제49조 제1항 제9호).

 

  - 자격증 대여 등의 금지

  ▶ 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사자격증을 양도 또는 대여하면 안 됩니다(규제「공인중개사법」 제7조 제1항).

  ▶ 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도·대여한 공인중개사는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「공인중개사법」 제49조 제1항 제1호).

 

■ 부동산 중개업체와의 계약

  - 일반중개계약

  ▶ 중개의뢰인은 부동산 중개업체와 중개계약을 체결한 때 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위해 부동산 개업공인중개사에게 다음의 사항을 기재한 일반중개계약서를 작성해 줄 것을 요청할 수 있습니다(「공인중개사법」 제22조, 「공인중개사법 시행령」 제19조 및 「공인중개사법 시행규칙」 제13조, 별지 제14호 서식).

     √ 중개대상물의 위치 및 규모

     √ 거래예정가격

     √ 중개보수

     √ 그 밖에 부동산 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항

 

  - 전속중개계약

  ▶ 중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰하는 경우 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에게 한정하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 체결할 수 있습니다(규제「공인중개사법」 제23조 제1항).

 

  - 부동산 중개사무소 조회

※ 전국 시·도별 부동산 중개사무소에 대한 자세한 정보는 <씨:리얼 (SEE:REAL) –부동산민원–부동산중개업조회 > 또는 < 한국공인중개사협회–정보마당–중개사무소검색 >에서 확인하실 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

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이 정보는 2024년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  - 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  - 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민신문고에 문의하시기 바랍니다.
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※ 출처. 법제처_찾기 쉬운 생활법령

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"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨