[부동산 법률상식] 주택임대차 다섯 번째 핵심정리_부동산 개업공인중개사의 책임 및 중개보수

 

 

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

오늘은 찾기 쉬운 생활법령에 나온 「주택임대차」 중에서 "임대차계약 - 부동산 개업공인중개사의 책임 및 중개보수"에 대해서 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

[부동산 법률상식] 주택임대차 네 번째 핵심정리_임대차계약서의 작성

[부동산 법률상식] 주택임대차 네 번째 핵심정리_임대차계약서의 작성

 

공인중개사법

[시행 2023. 10. 19.] [법률 제19371호, 2023. 4. 18., 일부개정]

 

제29조(개업공인중개사등의 기본윤리)

  ① 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

  ② 개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. 개업공인중개사등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다. <개정 2014. 1. 28.> [제목개정 2014. 1. 28.]

제32조(중개보수 등)

  ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28.>

  ② 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조 제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

  ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014. 1. 28.>

  ④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 “시·도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 6. 13., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> [제목개정 2014. 1. 28.]

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◑ 임대차계약 - 부동산 개업공인중개사의 책임 및 중개보수

 

◎ 부동산 개업공인중개사의 의무

 

■ 부동산 개업공인중개사의 신의성실 및 비밀누설금지 의무

  - 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 거래당사자에게 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 수행해야 합니다(「공인중개사법」 제29조 제1항).

  - 부동산 개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원(이하 “개업공인중개사 등”이라 함)은 중개업무로 알게 된 비밀을 누설하지 말아야 하고, 그 업무를 떠난 후에도 누설해서는 안 되며, 이를 위반한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금이 부과됩니다(「공인중개사법」 제29조 제2항 및 제49조 제1항 제9호).

 

■ 부동산 개업공인중개사의 설명의무

  - 부동산 개업공인중개사는 주택임대차계약을 하려는 사람에게 다음의 사항에 대하여 성실·정확하게 설명하고 중개대상물의 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 함께 제시해야 합니다(규제 「공인중개사법」 제25조 제1항 및 규제 「공인중개사법 시행령」 제21조 제1항).

  ▶ 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계

  ▶ 법령규정에 따른 거래 또는 이용제한 사항
  ▶ 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

  ▶ 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

  ▶ 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

  ▶ 관리비 금액과 그 산출내역

  ▶ 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

  ▶ 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태

  ▶ 벽면·바닥면 및 도배의 상태

  ▶ 일조·소음·진동 등 환경조건

  ▶ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건

  ▶ 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

  ▶ 「주택임대차보호법」 제3조의 7에 따른 임대인의 정보 제시 의무 및 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항

  ▶ 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항

  ▶ 임대보증금에 대한 보증에 관한 사항(중개대상물이 민간임대주택인 경우만 해당)

 

  - 부동산 개업공인중개사는 확인·설명을 위해 필요한 경우에는 중개대상물의 임대의뢰인에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다(규제 「공인중개사법」 제25조 제2항).

  ▶ 임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 때에는 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고, 중개대상물확인·설명서에 기재해야 합니다(규제 「공인중개사법 시행령」 제21조 제2항).

 

■ 중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무

  - 부동산 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때 중개대상물확인·설명서를 거래당사자에게 발급해야 하고, 그 원본, 사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야 합니다(규제 「공인중개사법」 제25조 제3항, 규제 「공인중개사법 시행령」 제21조 제3항 및 제4항, 규제 「공인중개사법 시행규칙」 제16조 제1호 및 별지 제20호 서식).

  - 중개대상물확인·설명서에는 부동산 개업공인중개사의 서명 및 날인이 있어야 하며, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 합니다(규제 「공인중개사법」 제25조 제4항).

 

■ 공제증서의 교부 의무

  - 부동산 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음의 사항을 설명하고, 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다(규제 「공인중개사법」 제30조 제5항 및 규제 「공인중개사법 시행령」 제24조 제1항).

   ▶ 보장금액(법인 개업공인중개사는 4억 원 이상, 비법인 개업공인중개사는 2억 원 이상)

   ▶ 보증보험회사, 공제사업을 하는 자, 공탁기관 및 그 소재지

   ▶ 보장기간

 

 

◎ 부동산 개업공인중개사의 손해배상책임

 

■ 부동산 개업공인중개사의 손해배상책임

  - 부동산 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(규제 「공인중개사법」 제30조 제1항).

  - 부동산 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(규제 「공인중개사법」 제30조 제2항).

 

 

◎ 부동산 중개보수 및 실비

 

■ 중개보수 및 실비 지급

  - 중개의뢰인은 중개업무에 관해 부동산 개업공인중개사에게 소정의 보수를 지급해야 합니다. 다만, 부동산 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 지급하지 않아도 됩니다(규제 「공인중개사법」 제32조 제1항).

※ “중개보수”란 부동산거래로 계약이 체결되어 부동산 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이에 수수되는 금액을 말합니다. 거래금액에 따른 일정요율과 한도액 및 지급시기는 지방자치단체의 조례로 규정되어 있습니다(규제「공인중개사법」 제32조 제3항 및 제4항).

 

  - 중개의뢰인은 부동산 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 부동산 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 지급할 필요가 없으나, 거래당사자의 의사에 따라 해제된 경우에는 중개보수를 지급해야 합니다(규제 「공인중개사법」 제32조 제1항).

  - 중개의뢰인은 부동산 개업공인중개사에게 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행보장에 소요된 실비를 줄 수 있습니다(규제 「공인중개사법」 제32조 제2항).

  - 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 보수 및 실비를 지급합니다(규제 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제3항).

※ 각 시·도별 중개보수 요율에 관한 자세한 내용은 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr)를 참고하시길 바랍니다.

 

 

■ 중개보수 및 실비의 한도

  - 주택(건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 경우도 주택에 포함) 임대차에 대한 중개보수의 한도는 거래금액에 따라 1천분의 3부터 1천분의 6 이내에서 시·도의 조례로 정하는 요율 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정합니다(규제 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제1항, 제6항 및 별표 1 참조).

 

  ※ 「공인중개사법 시행규칙」 (국토교통부령 제902호, 2021. 10. 19., 일부개정) 시행 전에 규제「공인중개사법」 제32조 제4항에 따라 종전의 시·도 조례로 정한 중개보수가 「공인중개사법 시행규칙」 별표 1의 개정규정에 따른 상한요율을 초과하는 경우에는 해당 시·도의 조례가 제정되거나 개정되기 전까지 별표 1의 개정규정에 따른 상한요율을 적용합니다[(「공인중개사법 시행규칙」 부칙 제2조 제2항(국토교통부령 제902호, 2021. 10. 19., 일부개정)].

 

  - 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하려는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하려는 중개의뢰인을 말함)에게 청구할 수 있습니다(규제 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제2항).

  - 부동산 개업공인중개사는 중개보수·실비의 요율 및 한도액 표를 해당 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시해야 합니다(규제 「공인중개사법」 제17조, 규제 「공인중개사법 시행규칙」 제10조 제2호).

 

■ 한도를 초과한 중개보수 및 실비 수수 금지

  - 부동산 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개보수 또는 실비의 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안 되며, 이를 위반한 때에는 과태료 또는 영업정지나 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다(규제 「공인중개사법」 제33조 제1항 제3호 및 제49조 제1항 제10호).

 

※ 중개보수는 중개의뢰인 쌍방이 요율 및 한도액 내에서 각각 지급해야 하고, 한도액을 초과하는 때에는 한도액의 범위 내에서 지급하면 됩니다(규제「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제1항).

※ 만약, 개업공인중개사가 수수료 또는 실비의 한도를 초과하여 요구하는 경우에는 그 초과분은 무효이고, 한도를 초과하여 지급한 수수료 또는 실비의 반환을 청구할 수 있습니다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결).

  ▶ 한도를 초과하는 보수 또는 실비를 요구하는 경우 거래당사자는 초과분에 대해 지급을 거절할 수 있으며, 계속하여 한도 초과 보수 또는 실비를 요구하면 행정관청에 신고할 수 있습니다.

 

 

부동산 중개수수료 _ 중개보수는 어떻게 계산되는가?

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이 정보는 2024년 8월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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※ 출처. 법제처_찾기 쉬운 생활법령

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"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨