아파트 분양받기_4. 입주자 모집공고 확인하기 [무주택자, 자산기준, 소득기준]

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

오늘은 아파트 분양신청을 하기 전에 자격기준에 대해서 알아보려고 합니다.

무주택에 대한 기준, 보유 자산에 대한 기준, 소득에 대한 기준. 이 세 가지를 알아보겠습니다.

 

2023.08.02 - [부동산/부동산 생활법령정보] - 아파트 분양받기_1. 공공분양과 민간분양 / 사전청약과 일반청약 / 특별공급, 우선공급, 일반공급

2023.08.03 - [부동산/부동산 생활법령정보] - 아파트 분양받기_2. 나에게 유리한 아파트 공급방법 "특별공급의 유형"

2023.08.04 - [부동산/부동산 생활법령정보] - 아파트 분양받기_3. 아파트 공급방법 중 일반공급이란?

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◑ 자격기준

◎ 무주택자

주택소유 여부 확인이 필요합니다.

■ 공공분양 신청자

• 국민주택을 공급하는 공공분양은 입주자 모집공고일 현재 성년자(「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제2호의 2에 해당하는 미성년자 포함)인 무주택세대구성원에게만 신청자격을 주고 있으므로 모든 신청자가 주택소유 여부의 확인 대상자가 됩니다(「주택공급에 관한 규칙」 제4조 제1항 제1호 참조).

■ 민간분양 특별공급 신청자

• 민영주택을 공급하는 민간분양은 입주자 모집공고일 현재 성년자이기만 하면 신청자격을 주고 있으므로 주택소유 여부의 확인 대상자가 아닙니다(규제「주택공급에 관한 규칙」 제4조 제1항 제2호 참조).
• 다만, 무주택세대구성원을 신청자격으로 하는 특별공급 신청의 경우에는 주택의 소유 여부를 확인하여 요건을 충족한 경우에만 분양 신청자격을 주고 있습니다(규제「주택공급에 관한 규칙」 제36조부터 제46조까지).

 

주택소유 여부 판단기준을 확인합니다. 

■ 무주택세대구성원 인정 여부

“무주택세대구성원”이란 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 말합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제4호).

 

■ 무주택기간의 산정기준

• 분양 당첨자 선정 시 가점항목에 대해 산정한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 것을 "가점제"라고 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제8호). 가점제 산정 시 무주택기간에 따라 가점이 달라질 수 있습니다.
• 무주택기간의 산정기준은 다음과 같습니다[「주택공급에 관한 규칙」 별표 1, 가. 3)].

   ▶ 무주택기간은 주택공급신청자와 그 배우자를 기준으로 하고, 주택공급신청자의 연령이 30세가 되는 날부터 계속하여 무주택인 기간으로 산정

   ▶ 30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택기간을 기산

   ▶ 주택공급신청자 또는 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날(2회 이상 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 최근에 무주택자가 된 날)부터 무주택기간을 산정

• 주택을 처분하고 무주택이 된 경우 무주택기간의 기산일은 다음과 같습니다(규제「주택공급에 관한 규칙」 제23조 제4항 전단).

   ▶ 건물 등기사항증명서상의 등기접수일

   ▶ 건축물대장등본상의 처리일

   ▶ 분양권 등에 관하여 부동산 거래신고가 된 경우에는 신고된 공급계약체결일

   ▶ 분양권 등의 매매 후 부동산 거래신고가 된 경우에는 신고서상의 매매대금 완납일

   ▶ 분양권 등을 증여나 그 밖의 사유로 처분한 경우에는 사업주체와의 계약서상 명의변경일

   ▶ 그 밖에 주택소유 여부를 증명할 수 있는 서류상의 시장 또는 군수 등 공공기관이 인정하는 날

혼인신고 전 주택을 처분한 경우 무주택기간 산정기준

Q. 만 36세인 청약신청자로 주택을 소유한 적이 없습니다. 배우자는 현재 만 29세이며 배우자 소유의 주택을 혼인신고 전에 처분하고 지난해 결혼해 배우자의 무주택 기간은 1년입니다. 이 경우 청약신청자의 무주택기간은 어떻게 되나요?

A. 배우자의 무주택여부는 혼인신고일을 기준으로 합니다. 결혼 전 배우자가 집을 매도하여 혼인신고일부터 무주택자이기 때문에 청약신청자의 무주택기간은 6년(만 30세부터)입니다. 다만, 배우자 본인이 청약신청할 경우 배우자의 무주택기간은 1년이 됩니다.

<출처：한국부동산원 청약홈(www.applyhome.co.kr), 청약소통방-자주묻는질문 참조>

 

■ 주택을 소유한 것으로 보지 않는 경우

• 주택소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다(규제「주택공급에 관한 규칙」 제53조 본문).

  ▶ 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

  ▶ 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 봄)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

    √ 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택

    √ 85㎡ 이하의 단독주택

    √ 소유자의 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

  ▶ 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우

  ▶ 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

  ▶ 주택공급신청자가 속한 세대가 20㎡ 이하의 주택 또는 분양권 등을 1호 또는 1세대만 소유하고 있는 경우

  ▶ 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우

    √ 다만, 노부모 부양자에 대한 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 적용하지 않음(규제「주택공급에 관한 규칙」 제53조 단서)

  ▶ 건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

  ▶ 무허가건물[종전의 「건축법」(법률 제7511호, 2005. 5. 26. 개정·시행) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명해야 함

  ▶ 소형·저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 민영주택 일반공급을 신청하는 경우

※ "소형·저가주택"이란 전용면적 60㎡ 이하로서 별표 1 제1호가 목 2)에 따른 가격이 8천만원(수도권은 1억3천만원) 이하인 주택 또는 분양권 등을 말합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제7호의 3).

  ▶ 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권 등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권 등을 매수한 사람은 제외)

  ▶ 임차인으로서 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 사람이 임차주택을 경매 또는 공매로 매수하여 소유하고 있는 경우. 다만, 그 주택이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외

    √ 주택가격이 1억5천만원(수도권은 3억원)을 초과하는 경우. 이 경우 주택가격의 산정은 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 제1호 가목 2)를 준용함

    √ 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 경우

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◎ 자산기준

자산기준 확인이 필요합니다. 

■ 공공분양 신청자

• 국토교통부장관은 공공주택의 입주자 자격 외에 부동산, 자동차 등 자산에 관한 별도의 요건을 정할 수 있습니다(규제「공공주택 특별법 시행규칙」 제13조 제3항). 일반적으로 다자녀가구, 신혼부부, 노부모 부양자, 생애최초, 미혼청년 등의 공공분양주택 중 특별공급 신청자와 전용면적 60㎡ 이하 일반공급 신청자를 대상으로 합니다[「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」(국토교통부고시 제2022-837호, 2022. 12. 29. 발령·시행) 별표].

■ 민간분양 특별공급 신청자

85㎡ 이하의 민영주택을 특별공급 받으려는 신혼부부와 생애최초 주택 구입자는 월평균 소득 기준을 초과하는 경우에 자산 기준을 적용하며, 부동산 가액만 적용합니다(규제「주택공급에 관한 규칙」 제41조 제1항 제1호 라목 및 제43조 제3항 제4호 나목).

 

자산보유 여부 판단기준을 확인합니다. 

■ 부동산 가액 및 총자산가액

• 공공분양주택 중 특별공급 및 전용면적 60㎡ 이하 일반공급(「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」 제2조 및 별표)

   ▶ ｢국민건강보험법 시행령｣ 제42조 제1항에 따른 보험료부과점수의 산정방법에서 정한 재산등급 25등급에 해당하는 재산금액의 상한과 하한을 산술평균한 금액 이하

• 공공분양주택 중 미혼청년 특별공급(「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」 제2조 및 별표)

   ▶ 본인의 총자산가액이 통계청에서 발표하는 가계금융복지조사에 따른 소득 3분위의 순자산 평균값의 80% 이하(십만원 단위에서 반올림)이고 부모의 총자산 가액이 소득 3분위의 순자산 평균값의 300% 이하

• 85㎡ 이하의 민영주택을 특별공급 받으려는 신혼부부와 생애최초 주택 구입자(규제「주택공급에 관한 규칙」 제41조 제1항 제1호 라목 및 제43조 제3항 제4호 나목)

   ▶ 월평균 소득 기준을 초과하는 경우 세대원이 소유하는 부동산의 가액의 합계가 「국민건강보험법 시행령」 별표 4 제3호에 따른 재산등급 중 29등급에 해당하는 재산금액의 하한과 상한을 산술평균한 금액 이하

 

■ 부동산 가액 확인방법

• 부동산(건축물 및 토지)의 공시가격은 ① 해당 부동산이 소재한 지방자치단체를 방문해 확인하거나, ② 국토교통부 부동산공시가격 알리미(http://www.realtyprice.kr/notice/) 또는 해당 지방자치단체 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

 

■ 자동차 가액

• 공공분양주택 중 특별공급 및 전용면적 60㎡ 이하 일반공급(「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」 제2조 및 별표)

   ▶ 3,500만원에 통계청에서 발표하는 전년도 운송장비 소비자물가지수를 곱하여 산정한 금액 이하(천원 단위 이하는 버림)

※ 자동차 가액은 <보험개발원 홈페이지(www.kidi.or.kr/user/car/carprice), 알림광장-차량기준 가액>이나 아파트 분양을 시행하는 담당기관에 문의하여 확인할 수 있습니다.

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◎ 소득기준

소득기준 확인이 필요합니다. 

■ 공공분양 신청자

• 공공분양의 경우 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모 부양자, 미혼청년 등의 특별공급 신청자 및 전용면적 60㎡ 이하의 일반공급 신청자에 대해서는 소득기준 충족을 요구할 수 있습니다(규제「주택공급에 관한 규칙」 제40조 제2항, 제41조 제4항 제1호, 제43조 제1항 4호 및 제46조 제3항 제1호 및 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6).

■ 민간분양 신청자

• 민간분양의 경우 신혼부부, 생애최초 주택 구입자 특별공급 및 일반공급(분양 아파트에 따라 다름)에 대해서 소득기준 충족을 요구할 수 있습니다(규제「주택공급에 관한 규칙」 제41조 제1항 제1호라 목 및 제43조 제3항 제4호).

 

유형별로 요구하는 소득기준을 확인합니다. 

■ 공공분양 신청자

• 다자녀가구 특별공급 : 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(태아를 포함한 가구원 수가 4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득)의 120% 이하(규제「주택공급에 관한 규칙」 제40조 제2항)
• 신혼부부 특별공급 : 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 140%(배우자가 소득이 있는 경우에는 160%) 이하(규제「주택공급에 관한 규칙」 제41조 제4항 제1호)
• 생애최초 주택 구입자 특별공급 : 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득(주택공급신청자의 직계존속은 1년 이상 같은 주민등록표에 올라 있는 경우만 가구원수에 포함)의 130% 이하(규제「주택공급에 관한 규칙」 제43조 제1항 4호)
• 노부모 부양자에 대한 특별공급: 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 120% 이하(규제「주택공급에 관한 규칙」 제46조 제3항 제1호)
• 미혼청년에 대한 특별공급 : 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 산정한 본인의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 140% 이하(「주택공급에 관한 규칙」 제35조의 2 제2항, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6의 2 및 별표 6의 6)
• 전용면적 60㎡ 이하의 일반공급 : 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하(「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6)

 

※ 2023년 기준 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득

<출처:전세임대포털(https://jeonse.lh.or.kr), 알려드려요-전세임대 사업안내 참조>

 

■ 85㎡ 이하 민간분양 신청자

• 신혼부부 특별공급: 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 140%(배우자가 소득이 있는 경우에는 160%) 이하 또는 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 140%(배우자가 소득이 있는 경우에는 160%)를 초과하는 경우로서 세대원이 소유하는 부동산의 가액의 합계가 「국민건강보험법 시행령」 별표 4 제3호에 따른 재산등급 중 29등급에 해당하는 재산금액의 하한과 상한을 산술평균한 금액 이하(규제「주택공급에 관한 규칙」 제41조 제1항 제1호 라목)
• 생애최초 주택 구입자 특별공급: 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160% 이하 또는 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160%를 초과하는 경우로서 세대원이 소유하는 부동산의 가액의 합계가 「국민건강보험법 시행령」 별표 4 제3호에 따른 재산등급 중 29등급에 해당하는 재산금액의 하한과 상한을 산술평균한 금액 이하(규제「주택공급에 관한 규칙」 제43조 제3항 제4호)

※ 가구원수 산정기준
 - 가구당 월평균소득의 산정 시 가구원수에 포함되는 가구원 수는 「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제2호의 3에 따른 세대원을 기준으로 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제4호 및 국토교통부, 『주택청약 FAQ』(2022. 8.), Q.202 참조).
▶ 주택공급신청자
▶ 주택공급신청자의 배우자
▶ 주택공급신청자의 직계존속(주택공급신청자의 배우자의 직계존속을 포함)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람
▶ 주택공급신청자의 직계비속(직계비속의 배우자를 포함)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람
▶ 주택공급신청자의 배우자의 직계비속으로서 주택공급신청자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람
 - 다자녀가구 특별공급, 신혼부부 특별공급 및 생애최초 특별공급에서는 임신 중인 태아도 가구원수로 인정됩니다(규제「주택공급에 관한 규칙」 제40조 제2항 및 국토교통부, 『주택청약 FAQ』(2022. 8.), Q.203 참조).
▶ 해당 사항은 민영주택 특별공급에 대한 사항으로 공공주택 특별공급의 경우 다르게 운영될 수 있으니 반드시 별도 확인하시기 바랍니다.

 

■ 소득기준 신청자격 확인방법

• 아파트 분양을 신청하려는 사람은 신청 전 무주택세대구성원의 소득수준에 대해 사전에 <국민건강보험(https://www.nhis.or.kr/) 홈페이지-민원여기요-개인민원-보험료조회>를 통해서 개인의 평균보수월액을 확인한 후 신청할 수 있습니다.

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※ 출처 : 법제처_찾기 쉬운 생활법령

아파트 분양받기 > 입주자 모집공고 확인하기! > 자격기준 > 무주택자 (본문) | 찾기쉬운 생활법

찾기 쉬운 생활법령에 나온 정보는 2023년 6월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
- 생활법령정보는 법적효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
- 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민신문고에 문의하시기 바랍니다.
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"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨