[LH보상정보 Q&A 1.] LH공사에게 보상관련하여 자주 문의하는 질문과 그에 대한 답변을 알아볼께요.

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

지난번 LH보상정보에 대해사 3번의 포스팅을 작성하였습니다. 그 내용을 조금 보완하기 위해서 LH보상정보 홈페이에 있는 카테고리를 보다가 "자주묻는 질문/답변"이 있어서 이 내용을 정리해 보았습니다.

 

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◑ LH보상정보 자주묻는 질문과 답변

1. 보상일반 

▶보상은 언제 하나요?

보상은 국가 또는 지방자치단체로부터 지구지정 및 사업계획승인 등을 받고 통상 5~7개월 후에 실시하고 있습니다. 다만, 토지, 건물 등 현황조사 및 감정평가 진행 상황에 따라 추가 기간이 소요될 수 있습니다.

 

▶보상금은 누가 평가하나요?

토지, 건축물 등에 대한 보상금을 토지소유자나 사업시행자와 같은 이해당사자가 결정하게 되면, 과다 또는 과소 보상의 논란이 있어 보상법령에서는 이해당사자가 아닌 제3자이자 가격결정의 전문성을 갖춘 감정평가업자가 복수로 평가하도록 하고 있습니다. 

이는 객관적이고 전문적인 보상액 결정을 통하여 보상금을 둘러싼 분쟁을 최소화하여 국민의 재산권을 보호하는 동시에 공공에 필요한 사업을 원활하게 추진하고자 하는 취지의 제도적 장치입니다.

그러나, 농업손실 또는 분표, 이사비, 주거이전비 보상과 같이 통계정보를 토대로 산술적으로 결정되는 보상은 평가주체에 따라 그 금액이 달라지지 아니하므로 사업시행자가 직접 산정합니다.

* 관계법령 : 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법) 제68조

 

▶보상협의회 설치 시기 및 운영방법은 무엇인가요?

보상협의회는 원칙적으로 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 보상계획의 열람기간 만료 후 30일 이내에 보상협의회를 설치해야 하며 위원장 1명을 포함하여 8명 이상 16명 이내의 위원으로 구성하되 위원 중 1/3 이상은 토지소유자 또는 관계인으로 구성해야 하고 보상협의회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 시작됩니다.

보상협의회에서는 보상액 평가를 위한 의견수렴, 잔여지의 범위 및 이주대책 수립, 토지소유자나 관계인 등이 요구하는 사항 등을 협의합니다.

* 관계법령 : 토지보상법 제82조 및 동법 시행령 제44조, 제45조

 

▶개별 공시지가 보다 높은 가격으로 보상하나요?

토지보상은 표준지 공시지가를 기준으로 평가되므로 과세표준으로 이용되는 당해 토지의 개별공시지가와는 무관합니다. 통상적으로 개별공시지가 보다 높은 가격으로 토지보상이 이루어지나, 불법형질변경 토지와 같이 특수한 경우는 개별공시지가보다 낮은 가격으로 토지보상이 이뤄지는 경우도 있습니다.

 

▶ 보상금이 낮다고 생각되는데 재평가를 받을 수 있나요?

산정된 보상금에 불만이 있으실 경우, 국토교통부 산하 중앙토지수용위원회의 재결이나 행정소송 등 불복구제절차를 통해 재평가 등을 받으실 수 있습니다.

다만, 중앙토지수용위원회의 재결절차를 거칠 경우 상당기간(신청에서 심의 시까지 약 5~7개월 소요)이 소요되고, 반드시 금액이 오르는 것도 아니므로, 현금을 지급받아 운용하는 것과 금액인상을 염두에 두고 절차를 진행하는 것 중 어느 것이 유리한 가를 신중히 선택하셔야 합니다.

 

▶ 기본조사의 목적은 무엇인가요?

'기본조사'란 보상계획의 수립, 보상액의 산정, 보상협의 및 수용재결신청, 용지의 취득 전반에 기초자료로 활용하기 위하여 대상 물건의 현황 및 내역 그 밖에 필요한 사항 등에 관하여 조사하는 업무로 보상목적물에 대한 정확한 조사를 위하여 현황조사와 물건별 개별조사를 원칙으로 합니다.

 

▶ 조사된 현실지목이 상이하거나, 누락된 보상대상물건이 있을 경우?

당해 토지 등에 대한 조서가 작성되면 해당지자체 및 지역본부에서 해당조서에 대한 열람을 시행하고, 토지 등 소유자님께 열람시행을 문서로 알려드리며, 이의가 있으실 경우 해당조서를 열람하신 후, 열람기간 내에 서면으로 이의신청하시면, 담당직원이 현장을 재방문하여 사실 확인 후 반영하고 있습니다.

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2. 토지보상

▶토지보상 기준은 무엇인가요?

토지보상액은 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자 물가상승률, 당해 토지의 이용계획, 위치·형상·환경·이용상황, 인근지역 등의 정상적인 거래사례나 인근 보상사례 등을 종합적으로 고려하여 평가합니다.

또한 토지평가는 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 평가하여 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전체로 한 경우 등은 고려되지 않습니다.

* 관계법령 : 토지보상법 제70조 제1항

 

▶ 공부상 지목과 현실이용상황이 다른 경우 어떻게 보상하나요?

토지는 공부상 지목과 실제 이용상황이 다른 경우에는 실제 이용상황을 기준으로 평가하여 보상합니다. 그러나, 무허가 건축물의 부지로 이용되는 경우나 불법으로 형질변경한 경우 등에는 현실이용상황으로 인정하지 않고, 무허가 건축 이전 현황이나 불법형질변경 이전의 현황 등을 기준으로 평가합니다.

* 관계법령 : 토지보상법 제70조 제1항 및 동법 시행규칙 제24조

 

▶근저당권이 설정되어 있는데 보상을 받으려면 어떻게 해야 하나요?

협의보상 시에는 근저당권자 등 권리자의 협조 하에 권리말소 등기와 소유권이전등기를 동시에 이행하고 토지 보상금은 소유자와 권리자의 협의한 대로 각각 수령하는 방법이 있고 근저당권자 등 권리자가 채무변제를 선행할 것을 주장하며 권리말소에 협조하지 않음으로 협의보상에 응할 수 없을 경우에는 재결 및 공탁을 거쳐 보상금을 수령하는 방법이 있습니다.

 

▶잔여지의 개념 및 매수 절차는?

잔여지란 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 수용됨으로 인하여 사업지구 밖에 남는 토지를 의미하며 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 잔여지의 경우는 사업시행자의 매수나 수용을 통하여 그 손실을 보상합니다.

구체적으로 설명하면 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업시행자가 잔여지 매수를 거부할 경우 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다. 잔여지의 수용의 청구는 그 사업의 공사완료일까지 해야 합니다.

또한 가격인 감소한 잔여지나 통로 신설 등이 필요한 잔여지의 경우는 가격감소분 보상이나 공사비용을 지급함으로써 그 손실을 보상합니다.

* 관계법령 : 토지보상법 제73조 및 제74조

 

▶잔여지 매수를 판단하는 구체적 기준은 무엇인가욘?

첫째, 대지로서 면적이 과소하거나 부정형 등을 사유로 건축물을 건축할 수 없을 경우

둘째, 농지로서 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우

셋째, 공익사업시행으로 교통이 두절되어 토지의 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우

넷째, 기타 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우 등에 해당될 때 소유자의 잔여지 매수청구에 의해 보상받으실 수 있습니다.

* 관계법령 : 토지보상법 시행령 제39조 

 

▶미지급용지 보상은 어떻게 하나요?

미지급용지라 함은 과거에 시행된 공익사업의 부지 중 보상금이 지급되지 아니한 토지로써 미지급용지로 확인된 경우 종전 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한 금액으로 보상하고, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가 후 보상하고 있습니다.

* 관계법령 : 토지보상법 시행규칙 제25조

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3. 건축물 등 보상

▶건축물 등의 보상 기준은 무엇인가요?

건축물 등은 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성·이전가능성 및 이전의 난이도 기타 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다.

이전이 가능한 건축물 등은 이전비로 평가하며, 이전이 불가능한 경우 및 이전비가 물건의 가격을 초과하는 경우, 당해 물건을 공익사업에 직접 사용하는 경우는 물건의 가격으로 보상합니다.

그러나, 경제적 가치가 없는 공작물, 공작물 등의 가치가 토지의 가치에 충분히 반영되었을 경우 등에는 별도의 보상대상이 되지 않습니다.

* 관계법령 : 토지보상법 제75조 및 동법 시행규칙 제33조, 시행규칙 제33조

 

▶무허가건축물도 보상을 받을 수 있나요?

사업인정고시 이전에 건축된 건축물에 대해서는 원칙적으로 적법하게 건축허가를 받아 건축한 것인지에 관계없이 손실보상의 대상이 됩니다. 다만, 그 위법의 정도가 관계법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고 해당 건축물이 객관적으로도 합법화될 가능성이 없는 경우에는 예외적으로 보상 대상이 되지 않습니다. 

* 관계법령 : 토지보상법 제75조

 

▶공부상 등재된 면적과 실제 면적이 다른 경우 보상은 어떻게 하나요?

건축물은 허가명적과 준공면적 및 실제건물 면적이 일치하여야 하는 것이 원칙이지만 건축물을 사용하면서 개보수 등에 의해 실제면적의 증감이 있을 수 있으므로 건축물 등 지장물 보상 시에는 사전 기초조사(실측)를 통해 보상대상 구조 및 면적 등을 소유자 입회하에 확정하고 동 실측자료를 근거로 평가 보상합니다. 다만, 사업인정고시 후에 증치되어 증가한 면적에 대해서는 보상하지 않습니다.

 

▶마을회관, 공동우물 등 주민공동시설물의 보상은 어떻게 하나요?

주민공동시설물로서 공부상 그 소유자가 명시되어 잇는 경우에는 공부상 소유자에게 보상하고, 공부상 소유자가 명시되어 있지 않은 경우에는 마을주민 전체의 소유로 보아 보상당시 거주하는 마을주민 전체의 총회를 통해 결의된 내용대로 보상하게 됩니다.

 

▶보상계획공고 후 멸실된 물건은 보상해 주나요?

보상법은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정한 법률로써, 당해 공익사업 시행과 관련없이(사업시행자 과실없이) 자연재해 및 화재 등으로 멸실되어 경제적 가치가 없는 경우에는 보상대상에 해당되지 않습니다.

 

▶분묘에 대한 보상은 어떻게 하나요?

사업지구 내 분묘는 「장사 등에 관한 법률」에 따라 연고자가 분묘개장 신고 후 분묘를 개장하고 개장신고 증명서 등 필요서류를 제출하시면 분묘보상액을 지급해 드리고 있습니다. 이장 대체 장소 선증 등 이장에 많은 기간이 소요될 수 있으므로 연고자께서는 사업기간 확인 등 사전에 사업시행자와 충분한 협의를 거치시기 바랍니다.

* 관계법령 : 토지보상법 시행규칙 제42조

 

▶농기구도 보상을 하나요?

당해지역에서 경작하고 있는 농지의 2/3이상이 본 사업지구에 편입되어 당해지역에서 영농을 계속할 수 없게 된 경우(과수 등 특정한 작목의 영농에만 사용되는 특정한 농기구의 경우에는 편입면적에 관계없이 해당 지역에서 해당 영농을 계속할 수 없게 된 경우)에는 농기구의 매각손실액(60% 이내)을 평가하여 보상합니다.

단, 호미, 낫, 괭이 등 소모성 단순농기구 또는 인력을 사용하는 소농기구는 보상에서 제외되며, 농경지의 2/3이상이 본 사업지구에 편입되지 아니하거나 농업을 폐지하지 않을 경우(대체농지 구입 시 폐농의사가 없는 것으로 봄)에는 손실이 없는 것으로 보아 농기구를 보상하지 않습니다.

* 관계법령 : 토지보상법 시행규칙 제48조 제6항

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이번에는 보상일반, 토지보상, 건축물 등 보상에 대한 Q&A를 정리해 보았습니다.

다음번에는 영업 등 보상, 이주 및 생활대책, 협의양도인 택지, 세무와 관련한 Q&A를 정리해 보도록 하겠습니다.

보상과 관련한 많은 정보 중에서 국토교통부, LH공사, SH공사, 각 지방공사 등에서 이야기하는 정보를 잘 숙지하시면 보상절차를 진행하시는 데 있어서 도움이 될 것입니다. 물론, 전문가들의 도움도 필요하겠지만, 본인의 일이라면 직접 정보를 얻고 궁금한 사항은 정리해 놓았다가 보상업체와 협의하시는 것도 추천드립니다.

 

 

※ 출처 : LH보상정보

한국토지주택공사 LH보상정보 홈페이지

2023.06.26 - [부동산] - [LH보상정보 3] LH가 이야기하는 가옥소유자 대책, 세입자 대책, 생활대책, 협의양도인 택지 공급과 관련한 정보

 

 

"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨