LH청약플러스에서 알려주는 토지 분양/임대 가이드_외국인토지매입안내Ⅲ

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

LH청약플러스에서 알려주는 토지 분양/임대 가이드 중에서 두 번째 "외국인토지매입안내"에 대해서 소개해 드리도록 하겠습니다. 

 

2023.11.01 - [부동산] - LH청약플러스에서 알려주는 토지 분양/임대 가이드_외국인토지매입안내Ⅱ

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◑ 외국인토지매입안내

4. 자금반출입

외국인투자기업, 외국기업국내지사

외국인 투자 기업, 외국기업 국내 지사의 경우 (외국환거래 규정 참고)
 - 외국환거래법상 부동산 거래 관련 자금은 크게 해외에서 휴대 수입 및 송금된 자금과 국내에서 발생된 자금으로 구분됩니다.
 - 해외에서 휴대 수입 및 송금된 자금으로 부동산 거래 시에는 비거주자 및 거주자의 부동산 매입을 위한 자금 반입과 당해 부동산 매각 대금의 반출을 자유롭게 보장합니다.
  (매각 대금 반출 시 외국환은행장에게 신고 필요)
 - 국내에서 발생된 자금으로 취득한 부동산의 매각 대금 해외 송출은 한국은행 총재에게 신고합니다.

 

◎ 반입

 - 외국인 투자 기업 등록 예정인 외국인 투자자는 외국인 투자신고 후 부동산 취득 자금을 반입하고 부동산 취득 등 제반 준비절차가 끝난 후 외국인 투자기업으로 등록합니다.

 - 외국 기업 국내 지사의 경우 지정거래외국 환은행을 통해 영업자금 형태로 매입자금을 국내에 반입한 후 부동산을 취득합니다.

 

◎ 반출

 - 통상 부동산 취득 시 취득 자금을 건별로 국내에 송금하는 것이 아니라 이미 국내에 있는 당해 외국인 투자기업의 자본금이나 국내 지사의 영업자금 등으로 충당하게 되므로 부동산 처분대금의 송금에 있어서도 부동산 건별로 송금하지 않고 외국인 투자기업의 경우 자본금 감액 또는 배당금 항목으로 송금하고 국내 지사의 경우 영업수익 항목으로 송금하여야 합니다.

 - 국내 지사의 경우 당해 지점을 폐쇄한 후 그 청산 대금을 대외송금하는 경우를 제외하고 영업자금 감액을 인정하지 않고 있습니다.

 - 반출 절차 : 외국인 투자기업으로 등록된 기업이 사업용 부동산을 매각했을 경우에는 주식 등 양도 신고를 한 후 다시 외국 환은행에 지급 신고를 하고 반출 가능합니다.

 

거주외국인

◎ 반입

 - 일반 거주 외국인이 거주용 혹은 비영리 목적으로 부동산을 매입할 경우 부동산 매입자금 반입 시 외국환거래법상의 별도의 신고절차 없이 매입자금을 반입하여 국내 부동산 취득 가능합니다.

 

◎ 반출

 - 외국으로부터 휴대 수입 또는 송금(대외계정에 예치된 자금을 포함합니다.) 된 자금으로 취득한 국내 부동산의 매각 대금을 해외에 지급하고자 하는 경우에는 지급증빙서류를 첨부하여 외국환은행장에게 지급 신고만으로 송금이 가능합니다.(외국환거래 규정 제2-3조 제1항)

 - 이외의 경우(국내에서 발생한 자금으로 부동산을 매입하는 경우 등) 거주 외국인의 국내 부동산 매각 대금의 해외지급은 한국은행 총재에게 신고하여야 합니다.

(외국환 거래 규정 제2-3조 제1항)

 

비거주외국인

비거주외국인의 경우에는
 - 비거주 외국이니 비영리 목적으로 국내 부동산을 매입하기 위해서는 자금 반입 시 원칙적으로 외국환은행자에게 부동산 취득신고를 하여야 하며, 신고된 부동산의 매각자금은 외국환은행장에게 지급신고로 반출가능 합니다.
 - 부동산 취득신고를 하지 않은 부동산의 매각 대금은 반출 시 한국은행 총재에게 신고를 하여야 합니다.
 - 외국법인을 포함한 비거주 외국인이 비영리 목적으로 국내 부동산을 매입할 수는 있으나 임대 등 영리목적으로 부동산을 매입하기 위해서는 상법 제614조에 의해 국내에 법인이나 지점을 먼저 설립하여야 합니다.
 - 만약 외국법인 명의로 국내 부동산을 매입한 이후에 임대 등 영리활동을 하기 위해서는 다시 국내 법인을 설립하고 부동산에 대한 명의변경 절차를 거쳐야 하므로 취득세·등록세 등 명의이전에 따른 세금을 이중으로 부담하게 됩니다. 
 - 국내 기업들이 자금난으로 외국기업에 보유 부동산을 매각 후 임차(SALES&LEASE) 방식으로 계약을 체결하는 경우가 있는데 이 경우에도 임차는 영리행위이므로 외국기업은 국내에 법인이나 지점을 설치하여야 합니다.

 

◎ 반입

■ 외국환은행장 신고 사항 (외국환거래규정 제9-42조)
신고대상
 - 비거주자가 국내에 있는 부동산 또는 이에 관한 물권 ·임차권 기타 이와 유사한 권리를 취득하고자 하는 경우로서 다음에 해당하는 경우
  ☞ 외국으로부터 휴대 수입 또는 송금(대외계정에 예치된 자금 포합니다.) 된 자금으로 취득하는 경우
  ☞ 거주자와의 인정된 거래에 따른 담보권 및 당해 담보권 실행에 따라 국내 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우   
  ☞ 비거주자가 외국으로부터 휴대 수입 또는 송금된 자금으로 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득한 비거주자로부터 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우

신고시점
 - 부동산취득자금 인출 시
신고기관
 - 외국환은행 본·지점
첨부서류
 - 부동산 취득 신고서, 임대차계약 신고서(임대차인 경우), 담보 제공 신고서(거주자에게 담보 제공 시), 부동산 매매 계약서, 담보 취득의 경우 이를 입증할 수 있는 서류
유의사항
 - 부동산을 처분하여 그 대금을 해외에 송금하고자 하는 경우 동 부동산 취득신고 서를 송금은행에 제출하여야만 처분대금을 송금할 수 있습니다.
 - 토지 취득신고와는 달리 건물만의 취득 및 소유권 이외의 부동산 관련 권리의 취득도 그 신고 대상에 포함됩니다.
■ 신고 및 허가가 필요없는 사항 (외국환거래규정 제9-42조)
신고대상
 - 해저광물자원 개발 법의 규정에 의하여 인정된 바에 따라 비거주자인 조광권자가 국내에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우
 - 비거주자가 본인, 친족, 종업원의 거주용으로 국내에 있는 부동산을 임차하는 경우
 - 국민인 비거주자(영주권자)가 국내에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우
 - 비거주자가 국내에 있는 비거주자로부터 토지 이외의 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우
 - 외국인 비거주자가 상속 또는 유증으로 인하여 국내에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우

 

◎ 반출

■ 외국환은행장 신고사항
신고대상
1) 비거주자가 다음의 방법으로 취득한 국내에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리의 매각 대금을 외국으로 지급하고자 하는 경우에는 당해 부동산 또는 이에 관한 권리의 취득 및 매각을 입증할 수 있는 서류를 외국 환은행의 장에게 제출하여야 합니다. (외국환거래 규정 제7-46조)
☞ 외국으로부터 휴대 수입 또는 송금된 자금으로 허가 및 신고의 예외 거래에 해당하는 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득한 경우
☞ 외국환은행의 장에게 신고하거나 한국은행총재에게 신고 및 허가를 받아 취득한 경우
2) 재외 동포의 경우는 본인 명의로 보유하고 있는 부동산 처분대금을 취득 시점 및 금액에 관계없이 국외로 반출할 수 있습니다. (외국환거래 규정 제4-6조)
♣ 재외 동포는 해외이주법에 의한 해외이주자로서 외국 국적을 취득한 자 및 대한민국 국민으로서 외국의 영주권 또는 이에 준하는 자격을 취득한 자를 말합니다.

■ 한국은행총재 신고사항
신고대상
 - 상기의 경우를 제외하고 비거주자가 국내에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리의 매각 대금을 외국으로 지급하고자 하는 경우에는 한국은행 총재에게 신고를 해야 합니다.
 - 외국환 거래법상의 거주자와 비거주자의 구분

 

 5. 토지매입구비서류

저희 공사에서 매각하는 토지를 외국인 및 재외 동포 등이 추첨, 입찰 또는 명의변경 등의 방법으로 매입하실 경우 국내인의 신분증, 주민등록등본, 인감증명서 등에 대체되는 서류에 대하여 안내하오니 각지사 매각 담당자와 상담하여 필요서류를 갖추시기 바랍니다.

 

◎ 신분증 대체서류(택1)

■ 여권
■ 외국인 등록증
 - 발급대상 : 외국인등록을 한 외국인(출입국관리법 제33조)
 - 발급처 : 국내 체류지 관할 출입국관리사무소, 출장소
■ 국내거소신고증
 - 발급대상 : 재외동포(재외국민 및 외국국적 동포)
 - 발급처 : 국내 거소지 관할 출입국관리사무소, 출장소

 

◎ 주민등록등본 대체서류(택1)

■ 국내거소신고증
■ 주소지증명서 또는 거주사실증명서
 - 당해국가 관공서의 주소증명서 또는 거주사실증명서. 이를 발급하는 기관이 없을 경우 (미국, 영국 등)에는 주소를 공증한 서면
 - 발급처 : 당해국가 관공서, 공증기관
  ♣ 세대주 여부 확인 불가능

■ 외국인등록사실증명
 - 외국인이 국내에서 외국인 등록을 하였을 경우 발급 가능 (출입국관리법 제88조)
 - 발급처 : 국내 체류지 관할 출입국관리사무소, 출장소
  ♣ 세대주 여부 확인 불가능

■ 국내거소신고사실증명
 - 재외동포로서 국내거소신고를 하였을 경우 발급 가능(재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률 제7조)
 - 발급처 : 국내 거소지 관할 출입국관리사무소, 출장소
  ♣ 세대주 여부 확인 불가능

■ 재외국민등록등본 또는 재외국민 거주사실증명
 - 재외동포 중 재외공관에 등록을 한 재외국민(재외국민등록법 제7조)
 - 발급처 : 당해국가 소재 대한민국 공관 또는 국내 외교통상부 민원실
  ♣ 세대주 여부 확인 불가능

 

◎ 인감증명서 대체서류(택1)

■ 서명증명서
 - 정의 : 인감증명제도가 없는 국가의 국민이 신청서 등에 한 서명이 본인의 것임을 증명하는 서면
 - 발급처 : 당해국가 관공서나 공증기관
■ 당해국가 인감증명서
 - 대상자 : 인감증명제도가 있는 국가(일본, 대만)의 국민
 - 발급처 : 당해국가 관공서
■ 국외 인감증명서
 - 대상자 : 국내거소신고를 한 외국 국적 동포 및 출입국관리법에 의하여 외국인 등록을 한 외국인의 경우 발급 가능 (인감증명법 제3조 제3항)
 - 인감신고 및 발급처 : 거소지 관할 읍, 면, 동사무소
■ 국내 인감증명서
 - 대상자 : 재외국민의 경우 발급 가능(인감증명법 제3조 제2항)
 - 인감신고 : 주소지. 주소가 없는 경우에는 국내 최종주소지, 최종주소지가 불명한 때에는 본적지 관할 읍, 면, 동사무소
 - 발급처 : 관할 읍, 면, 동사무소
  ♣ 재외국민은 직접 증명청에 출석하지 않고 거주지 관할 재외공관의 확인을 받은 위임장을 첨부하여 대리발급 신청 가능합니다.

 

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※ 출처 : LH청약플러스 

청약 홈 - LH청약플러스

 

"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨