부동산 법률상식_상가건물 임대차보호법_두번째 핵심정리

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

오늘은 부동산 법률상식 「상가건물 임대차보호법」 두번째 정리 시간으로 「상가건물 임대차보호법」 주요내용을 알아보도록 하겠습니다. 그리고, 「상가건물 임대차보호법」과 「민법」에서 이야기하는 임대차 규정에 대해서도 비교를 해보도록 하겠습니다.

 

2023.07.10 - [부동산/부동산 생활법령정보] - 부동산 법률상식_상가건물 임대차보호법_첫번째 핵심정리

상가건물 임대차보호법(약칭: 상가임대차법)
[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정]
제15조(강행규정) 이법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.[전문개정 2009. 1. 30.]

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◑ 「상가건물 임대차보호법」의 주요 내용

◎ 대항력의 부여

■ 상가건물 인도 및 사업자등록 신청

• 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.(「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항).

 

■ 임차인의 지위 유지

• 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 제2항 및 제3조 제3항).
• 즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항).

 

◎ 임대차 존속기간의 보장

■ 임대차 기간 보장

• 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조 제1항).

 

■ 임차인의 계약갱신 요구

• 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항·제2항).

 

◎ 보증금의 증감청구권 및 증액 제한

■ 차임 또는 보증금 등 증감 청구

• 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동 등으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조 제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

 

◎ 우선변제권의 인정

■ 우선변제권 인정

• 임차인이 ① 상가건물을 인도받고, ② 사업자등록 신청을 했으며, ③ 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조 제2항).

 

◎ 소액임차인의 최우선변제권 인정

■ 소액임차인이란

• 아래의 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인을 소액임차인이라 합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).

☞ 서울특별시 : 6천 500만원 이하

☞ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 5천 500만원 이하

☞ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천 800만원 이하

☞ 그 밖의 지역 : 3천만원 이하

지역	임차보증금
서울특별시	6천 500만원 이하
과밀억제권역	5천 500만원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	3천 800만원 이하
그 밖의 지역	3천만원 이하

 

■ 임차 보증금이란

• 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조 및 제2조 제2항·제3항).

 

■ 소액 임차인의 최우선 변제권 인정

• 소액 임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 가장 우선하여 배당받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조 제1항 전단).

 

◎ 임차권 등기명령제도

■ 임차권 등기명령 신청

• 상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조 제1항).

 

■ 대항력 및 우선변제권

• 임차권 등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제3자에 대해 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만, 임차인이 임차권 등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조 제5항).

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◑ 「민법」에 따른 임대차와의 비교

◎ 「민법」의 적용 대상

■ 「민법」의 임대차 규정의 적용

• 상가건물 임대차 중 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 넘는 상가건물 임대차는 「민법」의 임대차 규정이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조 제1항).

 

◎ 「상가건물 임대차보호법」에 따른 임대차와 「민법」에 따른 임대차

■ 「상가건물 임대차보호법」에 다른 임대차좌 「민법」에 따른 임대차의 주요 차이점

• 대항력의 취득

☞ 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 상가건물을 인도받고, 사업자등록 신청한 다음 날부터 제3자에 대해 대항할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항).

☞ 「민법」의 경우 : 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차등기해야 하고, 등기한 때부터 제3자에게 대항할 수 있습니다(「민법」 제621조).

• 임대차의 존속기간

☞ 일반적으로 임대차계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때가지 입니다.

☞ 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 임대차의 존속기간은 최소한 1년간 보장됩니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 계약을 한 경우 정한 기간이 만료되면 임대차계약의 종료를 주장할 수는 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조 제1항).

• 차임의 증감청구

☞ 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인의 증액 청구의 경우 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조 제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

☞ 「민법」의 경우 : 상가건물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖의 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 이후의 차임에 대한 증감을 청구할 수 있습니다(「민법」 제628조).

• 묵시의 갱신

☞ 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 임대차기간이 만료되기 전 6개월 ~ 1개월까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 갱신되는 것으로 봅니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항).

☞ 「민법」의 경우 : 상가건물에 대한 임대차기간이 만됴된 후 임차인이 그 건물을 계속 사용·수익하는 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「민법」 제639조 제1항).

• 묵시의 갱신 이후 해지통고

☞ 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 임대인은 1년 이내에 해지통고를 할 수 없습니다. 그라나 임차인은 1년 이내라도 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약은 해지됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조 제5항).

☞ 「민법」의 경우 : 묵시의 갱신 이후 당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 지나면 임대차계약은 해지됩니다(「민법」 제635조 및 제639조 제1항 단서).

「상가건물 임대차보호법」과 「민법」의 임대차에 대한 차이는 대항력, 차임의 증감청구, 묵시의 갱신, 묵시의 갱신 이 후 해지통고에서 차이가 있습니다. 일반적으로 상가건물에 대해서 임대차를 체결하였을 경우는 강행규정인 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받습니다.

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두번째 핵심정리로 「상가건물 임대차보호법」의 주요 내용과 「민법」과의 차이점을 알아보았습니다.

• 대항력의 부여 - 상가건물 인도, 사업자등록 신청완료.
• 임대차 존속기간의 보장 - 최대 10년 보장.
• 보증금의 증감청구권 및 증액 제한 - 보증금의 5% 범위 내에서 증액.
• 우선변제권의 인정 - ① 상가건물을 인도, ② 사업자등록 신청, ③ 세무서장으로부터 임대차계약서 확정일자.
• 소액임차인의 최우선 변제권 인정
• 임차권 등기명령제도 - 임차권 등기 : 대항력 및 우선변제권 획득.

「상가건물 임대차보호법」에서 주요 내용이면서, 기본적인 내용이므로, 숙지하시면 좋겠습니다.

 

 

 

※ 출처 : 법제처_찾기 쉬운 생활법령

상가건물 임대차 > 상가건물 임대차 개관 > 「상가건물 임대차보호법」의 상가건물 임대차 > 「

찾기 쉬운 생활법령에 나온 정보는 2023년 6월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨