부동산 법률상식_상가건물 임대차보호법_첫번째 핵심정리

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

부동산 거래시 다양한 계약을 체결합니다. 주택매매, 주택임대차, 상가매매, 상가임대차, 토지매매, 건물매매 등.

이러한 계약을 안전하게 체결하기 위해서 공인중개사, 변호사를 통해서 계약을 체결하기도 합니다. 하지만, 계약당사자들도 기본적인 법률상식을 갖고 계약을 체결해야 한다고 생각합니다. 그런 이유로 앞으로는 기본적으로 알아야 할 부동산 법률상식에 대해서 알아보려고 합니다.

 

그 첫 번째로 「상가건물 임대차보호법」에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

상가건물 임대차보호법(약칭: 상가임대차법)
[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정]
제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. [전문개정 2009. 1. 30.]

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◑ 상가건물 임대차보호법

다른 사람의 건물을 빌려 상가를 운영하는 유형

■ 「상가건물 임대차보호법」에 따른 임대차

• 「상가건물 임대차보호법」에 따른 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물이 대상이 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항).
• 대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 권리금 회수기회 보호 등, 권리금 적용 제외, 평가기준의 고시 등 및 표준 권리금계약서 작성 등, 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다.(「상가건물 임대차보호법」 제2조 제3항).

 

■ 「민법」에 따른 임대차

• 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 임대차계약이 성립합니다(「민법」 제618조).
• 보증금액이 일정금액을 초과하는 상가건물 임대차에 대해서는 「상가건물 임대차보호법」이 아닌 「민법」이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항).

 

■ 「민법」에 따른 전세권 설정

• 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익하며, 전세권이 소멸하면 목적 부동산으로부터 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권입니다.
• 전세권은 전세권설정계약을 체결하고 전세권등기를 함으로써 취득합니다. 전세권설정계약만 체결하고 전세권등기를 하지 않은 경우를 미등기 전세, 이른바 채권적 전세권이라고 합니다.

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◑「상가건물 임대차보호법」의 적용

◎ 「상가건물 임대차보호법」의 성격

■ 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법

• 「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법입니다.
• 따라서, 상가건물 임대차에 대해서는 「상가건물 임대차보호법」의 규정이 「민법」보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 「민법」 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.

 

■ 임차인에게 유리한 편면적 강행규정 

• 「상가건물 임대차보호법」은 강행규정으로, 당사자의 의사와 관계없이 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조).

「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가가 있습니다. 사업자등록의 대상이 되는 상가건물, 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물입니다. 단, 지역별로 정해진 보증금의 기준금액 이상이어도 적용되는 법도 있습니다. 

◎ 「상가건물 임대차보호법」의 적용 대상

■ 사업자등록 대상 상가건물

• 「상가건물 임대차보호법」이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 본문).
• 따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다.
• 상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다.(대법원 1987.8.25. 선고 87다카793 판결).

■ 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차

• 그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 단서).
• 「상가건물 임대차보호법」은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조 제1항).

☞ 서울특별시 : 9억원 이하

☞ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시 : 6억 9천만원 이하

☞ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만원 이하

☞ 그 밖의 지역 : 3억 7천만원 이하

지역	보증금액
서울특별시	9억원
과밀억제권역·부산광역시	6억 9천만원
광역시·세종특별자치시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시	5억 4천만원
그 밖의 지역	3억 7천만원

• 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조 제2항·제3항).

☞ 예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억((50만원 * 100) + 5,000만원 = 1억원)이 됩니다.

※ 대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 권리금 회수 기회 보호 등, 권리금 적용 제외, 평가기준의 고시 등 및 표준권리금계약서 작성 등, 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준 금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 제3항).

 

■ 상가건물에 대한 미등기 전세

• 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제17조).

「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않는 경우도 있습니다. 상가계약 시 이러한 경우를 모두 피할 수는 없지만, 가능한 보호를 받는 범위 내에서 상가계약을 체결할 수 있도록 신경을 쓰면 좋겠습니다.

◎ 「상가건물 임대차보호법」의 적용 제외

■  기준 금액 이상의 고액 보증금인 경우

• 「상가건물 임대차보호법 시행령」에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없습니다.

☞ 예를 들어 서울지역의 경우에는 9억원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임대차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조 제1항).

 

■ 일시사용을 위한 상가건물 임대차

• 일시 사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제16조).

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법제처에서 알리고있는 "찾기 쉬운 생활법령"의 내용이 매우 유익합니다. 첫번째 핵심정리 시간으로 「상가건물 임대차보호법」의 적용대상 상가건물과 적용이 되지 않는 상가건물에 대해서 알아보았습니다. 

믿을 수 있는 공인중개사를 통해서 본인이 영업을 하고자 하는 업종을 계약하기 위해서는 계약당사자도 기본적으로 알고 있어야 할 법률상식이 있습니다. 어렵고 힘드시겠지만, 영업을 하기 위해서는 기본적으로 상가를 얻어야 하므로, 꼭 알아야 할 법률상식에 대해서 숙지하시면 좋겠습니다.

 

 

 

출처 : 법제처_찾기 쉬운 생활법령

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찾기 쉬운 생활법령에 나온 정보(「상가건물 임대차보호법」)는 2023년 6월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨