[부동산 법률상식] 부동산 매매_열여덟 번째 부동산 매매계약의 체결 '다른 권리 확인'

 

 

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

오늘은 찾기 쉬운 생활법령에 나온 「부동산 매매」 중에서 "부동산 매매계약의 체결 - 다른 권리 확인"에 대해서 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

[부동산 법률상식] 부동산 매매_열일곱 번째 부동산 매매계약의 체결 '토지이용계획확인서 등 확인'

[부동산 법률상식] 부동산 매매_열일곱 번째 부동산 매매계약의 체결 '토지이용계획확인서 등 확

 

부동산등기법
[시행 2020. 8. 5.] [법률 제16912호, 2020. 2. 4., 일부개정]
제88조(가등기의 대상) 가등기는 제3조 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권(請求權)을 보전(保全)하려는 때에 한다. 그 청구권이 시기부(始期附) 또는 정지조건부(停止條件附)일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같다.

민사집행법
[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18671호, 2022. 1. 4., 일부개정]
제276조(가압류의 목적)
  ①가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.
  ②제1항의 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다.

제300조(가처분의 목적)
  ①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.
  ②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.

제305조(가처분의 방법)
  ①법원은 신청목적을 이루는 데 필요한 처분을 직권으로 정한다.
  ②가처분으로 보관인을 정하거나, 상대방에게 어떠한 행위를 하거나 하지 말도록, 또는 급여를 지급하도록 명할 수 있다.
  ③가처분으로 부동산의 양도나 저당을 금지한 때에는 법원은 제293조의 규정을 준용하여 등기부에 그 금지한 사실을 기입하게 하여야 한다.

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◑ 부동산 매매계약의 체결 - 다른 권리 확인

 

◎ 임차권, 전세권 및 저당권의 설정 여부

 

■ 임차권의 설정

  - 임차권의 개념

  ▶ “임차권”이란 임차인이 임대인에게 차임을 지급할 것을 약정하고 임대인의 부동산을 사용, 수익할 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제618조).

 

  - 임차권의 설정 효력

  ▶ 임차인이 임대차 등기 등으로 대항력을 가지는 경우 매도인과 매수인은 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다.

  ▶ 임차권이 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되어 임차보증금반환의무를 지게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조 제4항).

 

■ 전세권의 설정

  - 전세권의 개념

  ▶ “전세권”이란 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 그 밖에 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제303조).

 

  - 전세권의 설정 효력

  ▶ 전세권이 설정된 부동산의 사용·수익할 권리는 전세권자에게 있으므로, 매도인과 매수인은 전세권자에게 퇴거를 요구할 수 없습니다.

  ▶ 전세권이 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 전세권자의 의사에 반하여 부동산을 이용할 수 없습니다.

 

■ 저당권의 설정

  - 저당권의 개념

  ▶ “저당권”이란 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제356조).

 

  - 저당권의 설정 효력

  ▶ 저당권자는 자신의 채권을 변제받기 위해 해당 부동산의 경매를 청구할 수 있으므로 저당권이 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 장래에 소유권을 잃을 위험이 있습니다.

  ▶ 저당권이 설정된 부동산의 매수인이 경매 등으로 소유권을 잃을 경우 매도인은 매수인에게 담보책임을 부담합니다.

 

 

◎ 가등기·가처분·가압류 등기의 설정 여부

 

■ 가등기의 설정

  - 가등기의 개념

  ▶ “가등기”란 소유권 등의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 경우 및 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에 하는 등기를 말합니다(「부동산등기법」 제88조).

 

  - 가등기의 설정 효력

  ▶ 가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급되므로 부동산 소유권을 보전하기 위해 가등기가 설정된 경우 본등기가 이뤄지면 가등기 후에 성립된 매매계약에 의한 매수인의 소유권은 모두 실효되거나 후순위가 됩니다.

 

■ 가처분의 설정

  - 가처분의 개념

  ▶ “가처분”이란 부동산의 매매 등으로 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 법원의 결정으로 상대방에게 어떠한 행위를 하거나 하지 말도록 명하는 민사집행절차를 말합니다(「민사집행법」 제300조 및 305조).

 

  - 가처분의 설정 효력

  ▶ 부동산처분금지가처분의 경우 가처분 등기가 유효하게 기입된 이후 그 가처분의 취소판결을 얻어서 그 가처분등기가 말소되기까지 그 가처분등기 이후에 해당 부동산의 소유권을 취득한 매수인은 가처분권자에게 대항할 수 없습니다(대법원 1963. 4. 4. 선고 63다44 판결).

 

■ 가압류의 설정

  - 가압류의 개념

  ▶ “가압류”란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있는 민사집행절차를 말합니다(「민사집행법」 제276조).

 

  - 가압류의 설정 효력

  ▶ 가압류를 설정한 사람이 자신의 채권을 변제받기 위해 해당 부동산의 경매를 청구할 수 있으므로 가압류가 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 장래에 소유권을 잃을 위험이 있습니다.

  ▶ 가압류가 설정된 부동산의 매수인이 경매 등으로 소유권을 잃을 경우 매도인은 매수인에게 담보책임을 부담합니다.

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이 정보는 2024년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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※ 출처. 법제처_찾기 쉬운 생활법령

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"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨