[부동산 법률상식] 부동산 매매_스물 번째 부동산 매매계약의 체결 '매매계약서 작성'

 

 

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

오늘은 찾기 쉬운 생활법령에 나온 「부동산 매매」 중에서 "부동산 매매계약의 체결 - 매매계약서 작성"에 대해서 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

[부동산 법률상식] 부동산 매매_열아홉 번째 부동산 매매계약의 체결 '부동산 종합공부 등 확인'

[부동산 법률상식] 부동산 매매_열아홉 번째 부동산 매매계약의 체결 '부동산 종합공부 등 확인'

 

인지세법
[시행 2024. 1. 1.] [법률 제19934호, 2023. 12. 31., 일부개정]
제1조(납세의무)
  ① 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설ㆍ이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 이 법에 따라 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다. <개정 2022. 12. 31.>
  ② 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대(連帶)하여 납부할 의무가 있다. [전문개정 2010. 1. 1.]

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◑ 부동산 매매계약의 체결 - 매매계약서 작성

 

◎ 매매계약서 작성

 

■ 매매계약의 자유

  - 매매계약은 원래 매도인과 매수인 사이의 매매의 합의만으로도 체결될 수 있습니다. 그러나 토지나 건물과 같은 중요한 재산으로서의 매매계약을 할 때에는 매매계약서를 꼼꼼히 작성해야 불필요한 법적 분쟁을 미리 막을 수 있습니다.

 

■ 매매계약서의 양식

  - 계약당사자가 자유롭게 매매계약의 내용을 정할 수 있으므로 매매계약서에 정해진 양식은 없으나 대략 아래와 같은 내용을 기재합니다. 매매계약서 양식은 < 서울중앙지방법원–양식–생활 속의 계약서 >에서 확인하실 수 있습니다.

 

  ▶ 매매계약서의 예시

 

 

■ 매매계약서의 기재사항 및 작성요령

  - 계약당사자 간의 매매계약서 작성

  ▶ 매매계약 합의의 표시

     √ 매매계약서에 계약의 내용이 매매계약임을 명시하는데 일반적으로“매도인과 매수인은 다음과 같은 내용으로 매매계약을 체결한다.”고 기재합니다.

  ▶ 부동산의 표시

     √ 계약목적물을 특정하기 위해 매매계약서에 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 건물내역과 같은 부동산의 표시를 기재하는데 부동산등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야 합니다.

  ▶ 당사자의 표시

     √ 매도인(원칙적으로 등기부상 소유자로 기재되어 있는 사람)과 매수인을 매매계약서에 기재하는데 이 경우 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 본인임을 확인해야 합니다. 매도인이나 매수인 중 대리인을 선임한 경우 대리인의 명의로 매매계약서를 작성해도 그 매매계약은 유효합니다.

     √ 매도인 또는 매수인이 회사(법인)인 경우 먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고, 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후 반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 매매계약서에 기재합니다.

  ▶ 매매대금

     √ 매매대금과 그 지급날짜를 정확히 기재해야 합니다. 매매대금은 일반적으로 그 총액과 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 기재합니다.

  ▶ 소유권이전과 인도에 관한 사항

     √ 계약당사자 간에 특별한 약정이 없는 한 매도인은 매수인으로부터 매매대금의 잔금을 받음과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류 전부를 주어야 합니다.

  ▶ 계약의 해제

     √ 계약금만을 주고받은 경우 계약을 해제할 수 있는데 매수인이 해제하는 경우 계약금을 포기해야 하고, 매도인이 해제하는 경우 계약금의 2배를 반환해야 합니다.

  ▶ 그 밖에 특약사항

     √ 위의 사항 외에 계약당사자 간에 특별히 정하는 사항이 있는 경우 그 사항을 구체적이고 자세하게 기재합니다.

  ▶ 날짜 및 서명날인

     √ 계약을 맺은 날짜를 기재하고, 계약당사자 명의의 서명을 날인합니다. 계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 계약당사자가 각각 원본을 보관합니다.

 

  -부동산 중개업체를 통한 매매계약서의 작성

  ▶ 부동산 중개업체를 통한 매매계약서에는 다음의 사항이 기재됩니다(규제「공인중개사법」 제26조제1항 및 규제「공인중개사법 시행령」 제22조 제1항).

     √ 거래당사자의 인적 사항

     √ 물건의 표시

     √ 계약일

     √ 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항

     √ 물건의 인도일시

     √ 권리이전의 내용

     √ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

     √ 중개대상물 확인·설명서 교부일자

     √ 그 밖의 약정내용

  ▶ 매매계약서에는 부동산 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 합니다(규제「공인중개사법」 제26조 제2항 및 제25조 제4항).

 

 

◎ 인지세 납부

 

■ 납부시기

  - 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 인지세는 부동산 이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성할 때에 납부해야 합니다(「인지세법」 제1조 제1항).

 

■ “인지세”란?

  - “인지세”란 국내에서 부동산 소유권 이전과 관련하여 계약서 그 밖에 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우 납부해야 하는 세금을 말합니다(「인지세법」 제1조 제1항 참고).

  - 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대(連帶)하여 납부할 의무가 있습니다(「인지세법」 제1조 제2항).

 

※ 2인 이상이 공동으로 문서를 작성한 경우 인지세 납부 방법에 대해서는 '국세법령정보시스템-질의-질의회신(소비세과-249, 2013. 07.)'에서 확인할 수 있습니다. 

 

 

■ 인지세액

  - 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 인지세는 다음과 같습니다(「인지세법」 제3조 제1호 및 「인지세법 시행규칙」 제3조).

 

  - 주택의 소유권 이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억원 이하인 경우에는 인지세를 납부하지 않습니다(「인지세법」 제6조 제5호).

 

■ 납부지연가산세

  - 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 인지세를 납부하지 않거나 과소납부한 경우에는 납부하지 않은 세액 또는 과소납부분 세액의 100분의 300에 상당하는 금액을 가산세로 합니다(「국세기본법」 제47조의 4 제9항 본문).

  - 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우(과세표준과 세액을 경정할 것을 미리 알고 납부하는 경우는 제외)의 가산세는 다음과 같습니다(「국세기본법」 제47조의 4 제9항 단서).

 

 

■ 납부방법

  - 인지세는 부동산 소유권 이전에 관한 증서에 종이문서용 전자수입인지를 붙여 납부합니다(「인지세법」 제8 1항 본문).

  ▶ 종이문서용 전자수입인지를 첨부하는 경우 「수입인지에 관한 법률」 제3조제2항에 따른 전자수입인지업무대행기관이 제공하는 정보통신망(전자수입인지 납부서비스)에 종이문서용 전자수입인지를 사용하였음을 입력하는 방식으로 소인(消印)하여야 합니다(「인지세법」 제10조).

 

  - 다만, 인지세액에 해당하는 금액을 납부하고 부동산 소유권 이전에 관한 증서에 인지세를 납부한 사실을 표시함으로써 종이문서용 전자수입인지를 붙이는 것을 대신할 수 있습니다(「인지세법」 제8조제1항 단서).

 

※ 부동산 인지세 납부와 관련하여 자세한 내용은 ‘국세청, 「인지세」 자주 묻는 상담 사례(2020)’ 및 ‘국세청 소비세과 FAQ’에서 확인할 수 있습니다.

 

※ 인지세 관련 상담은 <국세상담센터>를 통해 정확한 내용을 확인하시기 바랍니다.
  - 전화상담 : 전국 어디서나 국번 없이 126 (운영시간 평일 9:00 ~ 18:00)
  - 인터넷 상담 : call.nts.go.kr

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이 정보는 2024년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  - 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  - 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민신문고에 문의하시기 바랍니다.
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※ 출처. 법제처_찾기 쉬운 생활법령

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"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨