한국부동산원 도시정비사업 중에서 소규모주택정비사업 "자율주택정비사업"이란?

안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.

오늘은 한국부동산원의 주요 사업인 도시정비사업에서 소규모주택정비사업 중 「자율주택정비사업」에 관해서 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

2023.09.03 - [부동산/정비사업(재개발, 재건축)] - 한국부동산원 주요사업 중에서 도시정비사업 "소규모주택정비사업"이란?

한국부동산원 주요사업 중에서 도시정비사업 "소규모주택정비사업"이란?

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◑ 자율주택정비사업

노후화된 단독주택 또는 다세대주택 집주인들이 전원 합의를 통해 주민합의체를 구성하고, 스스로 주택을 개량 또는 건설하는 사업

◎ 사업방식

▶ 합필형

2필지 이상 토지를 합쳐서 1필지로 지적을 정리한 후 사업을 진행하는 방식, 준공 후 관리처분계획에 따라 청산

▶ 자율형

필요시 구획정리만 실시하고 개별 집주인이 각 필지별로 사업을 진행하는 방식

▶ 건축협정형

합필하지 않고도 여러 토지를 하나의 대지로 간주하여 건축을 추진하는 방식, 즉 맞벽 또는 합벽 등으로 건축을 하되 토지 소유권은 필지별로 유지

 

◎ 사업요건

☞ 대상지역
빈집밀집구역 / 소규모주택정비 관리지역 / 도시활력증진 개발사업구역 / 지구단위계획구역 / 정비(예정)구역이 해제된 구역 / 현재개량형 주거환경개선사업구역 / 도시재생활성화지역 / 시·도 조례로 정하는 지역

☞ 노후·불량건축물의 수
사업구역 전체 건축물의 수의 3분의 2 이상

☞ 기존 주택의 수
단독주택의 경우 10호 미만

▶ 주민합의체

토지등 소유자가 소규모주택정비사업을 시행하기 위하여 2명 이상의 토지등 소유자가 전원의 합의를 걸쳐 결성하는 협의체.

• 공공임대주택 50% 이상 건설시 1인 사업 가능
• 소규모주택정비 관리지역 내에서 사업 시 토지등 소유자 10분의 8 이상 및 토지면적 3분의 2 이상 동의하면 주민합의체 구성 가능. 단, 주민합의체 구성에 동의하시 않은 토지등 소유자도 주민합의체 구성원으로 포함해야 함.(매도청구 가능)

▶ 사업가능 대상지역

빈집밀집구역 / 소규모주택정비 관리지역 / 도시활력증진 개발사업구역 / 지구단위계획구역 / 정비(예정)구역이 해제된 구역 / 현재개량형 주거환경개선사업구역 / 도시재생활성화지역 / 시·도 조례로 정하는 지역

 

▶ 노후·불량건축물의 수

사업에 포함되는 주택 수의 2/3 이상

• 건축물대장상의 준공연도 기준, 20~30년이 경과한 주택으로 노후, 불량주택 여부는 지자체에 따라 다를 수 있으므로 확인 필요

▶ 기존 주택의 수

단독주택 10호 미만, 다세대주택 20세대 미만, 단독 및 다세대주택이 혼합된 경우 20채 미만*

*세대수 기준은 지자체 조례에 따라 1.8배까지 완화 가능

• 단독주택의 경우 최소 2필지 2인 이상이 되어야 하며, 상가주택은 지하 및 1층에 상가가 있을 경우만 가능

◎ 인센티브

▶ 용적률 인센티브

신축건물 연면적의 20% 이상을 임대주택으로 공급할 경우 법적 상한까지 용적률 완화

▶ 주차장 설치기준 완화

공급하는 임대주택이 다세대주택 또는 다가구주택일 경우 세대당 0.5~0.6대의 주차대수를 적용하고 또한 사업지 인근에 주차장 사용권을 확보할 경우 사업부지 내 법정 주차대수의 70%만 설치 가능

▶ 공동이용시설 설치에 따른 특례

자율주택정비사업으로 신축하는 건물에 공동이용시설을 설치하는 경우 이에 해당하는 바닥면적은 시·도조례에 따라 용적률 산정에서 제외 가능

▶ 저리의 사업비 융자

총사업비의 50~70%를 연리 2.2~1.9%로 융자 지원(융자기간 최대 5년)

 

주택도시기금 누리집

자율주택정비사업_이용절차및제출서류 | 기금도시재생포털

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◑ LH참여형 자율주택정비사업

◎ 사업구조(민간제안형 공동시행)

 - 민간사업자와 주민합의체가 사업계획을 수립하여 제안하고, LH는 제안서 검토 후 공동시행약정 체결을 통해 사업추진

◎ LH 참여사업 장점

■ 자율주택정비사업 저해요인

1. 미분양 리스크 - 사업규모 협소, 사업참여 선호도 LOW, 미분양 리스크 HIGH

2. 자금조달 등 난해 - 자금조달 보증 필요, 우량시공사 참여 난해, 정비사업 경험 부족

3. 이주지원 부족 - 임대주택 연계 미흡, 기존임차인 지원 부족, 제정착률 제고방안 부재

4. 사업이해, 홍보부족 - 사업에 대한 이해 부족, 개별주택정비희망자에 대한 정책지원 홍보 부족

 

■ LH 사업참여 통한 저해요인 해소

1. 매입활약을 통한 미분양 리스크 제거

2. LH신용을 통한 주택도시기금 저리 대출지원(연 1.2%)

3. 임대주택 공급을 통한 용적률 인센티브 확보로 사업성 개선

4. 집주인 및 재입주 희망 세입자를 위한 이주지원 프로그램 지원

5. 사업에 대한 지속 홍보 및 찾아가는 구역 맞춤형 주민설명회 제공

 

◎ LH 참여사업 추진절차

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※ 첨부자료

('23.07.)_자율주택정비사업 추진현황(공개).xlsx

0.31MB

※ 출처 : 한국부동산원 주요사업

한국부동산원

출처 : LH 정비사업지원기구

LH정비사업지원기구

 

 

"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨