「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」이 2023년 5월 25일(목)에 국회 본회의를 통과하였다. 이번에 통과된 특별법은 전세사기피해자를 신속히 지원하기 위해 공포 즉시 시행되며, 향후 국무회의를 거쳐 6월 1일 시행된다고 하였다. 이와 관련한 내용에 대해서 알아보려고 합니다.
■ 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 대해서
1. 특별법 지원대상
<전세사기피해자등 결정을 위한 4가지 요건>
① 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우
* 임차권 등기를 마친 경우도 인정
② 임대차보증금이 3억원 이하인 경우
* 시도별 여건 및 피해자의 여건을 고려하여 2억원의 상한 범위 내에서 조정 가능
③ 다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되는 경우
- 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세 체납으로 인한 임차주택이 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보등
④ 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도*가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있는 경우
* 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인 등의 기망, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택 소유권 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득하여 매입
지원대상
◎ ① ~ ④ 요건을 모두 충족한 신청 임차인
→ 특별법상 규정하는 모든 지원 가능
◎ ②, ④ 요건을 충족한 신청 임차인
- 대항력은 없지만 주택을 점유하고 있는 경우(주택의 임도 + 전입신고 + 확정일자)
(이중계약, 적법한 권한이 없는 임대인과의 계약, 신탁사기 등)
→ 특별법상 일반 금융지원 및 긴급복지지원 가능(경·공매 특례 없음)
◎ ①, ③, ④ 요건을 충족한 신청 임차인
- 주택을 점유하고 계약이 유효한 경우
→ 세금체납액을 개별주택별로 안분하고, 주택 경매 시 해당 주택의 세금체납액만 분리 환수하는 특별법상
조세채권안분 지원 가능
<적용제외 대상>
▷ (보증가입) 임차인이 주택임대차보증금 반환 보증 또는 보험에 가입했거나, 임대인이 임대보증금 반환을 위한 보증가입을 한 경우
▷ (최우선변제) 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조 제1항에 따라 최우선변제가 가능한 소액임대차보증금보다 같거나 적은 경우
▷ (자력회수) 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수 가능한 경우
※ 참고 : 「주택임대차보호법」 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
2. 신청방법
◎ 전세사기피해자 결정 신청 안내
- (신청개시) '23.6.1.(목)부터 시행
- (신청대상) 전세사기 피해로 인해 특별법 상 피해지원 희망 임차인
- (신청장소) 임차인 주민등록상 거주(피해주택) 소재지 관할 시·도*
* 거주지를 이전한 경우 피해주택 지역 관할 시·도에서 신청가능
- (제출서류) 아래목록 중 ① ~ ③는 필수서류, ④ ~ ⑧은 해당 사실이 있는 자만 제출
※ 본인 확인을 위해 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 등)은 반드시 지참 필요
<제출서류 목록>
① 결정 신청서
* 작성서식은 시·도 또는 국토부 홈페이지, '안심전세앱'에서 다운받거나 접수처에서 제공
② 임대차계약서 사본 1부
③ 주민등록표 초본 1부(신청서 상 행정정보공동이용에 미동의한 신청인만 해당)
④ 개인정보 수집 및 이용 동의서(접수처에서 서식 제공됨)
⑤ 임대인의 파산선고 결정문 또는 회생개시 결정문 사본 1부
⑥ 경매·공매개시 관련 서류 사본(경매통지서 또는 최고서, 공매통지서 등)
* 다만, 경매토지서 또는 최고서, 공매통지서를 분실한 경우에는 등기사항전부증명서로 대신 가능
⑦ 집행권원(판결정본, 지급명령, 공정증서 등)
⑧ 임차권등기 서류(등기사항전부증명서, 임차권등기명령 결정문 등)
3. 지원대상 결정 절차
지원혜택 신청
◎ 경공매 유예 및 정지, 경공매 우선매수권 : (경매) 관할 지방법원 (공매) 관할 세무서장(국세), 지방자치단체(지방세)
◎ 경공매대행 지원 서비스 : 주택도시보증공사(HUG)
◎ 조세채권안분 : (국세) 관할 세무서장, 관할 지방법원, 한국자산관리공사, (지방세) 지방자치단체, 법원, 한국자산관리공사
◎ 공공임대제공(우선매수권 양도) : LH 등 공공주택사업자
◎ 미상환금 분할상환 : 전세대출보증회사
◎ 신용정보 등록 유예 지원 : 채권금유기관(보증회사, 거래은행 등)
◎ 대출 등 금융지원 : 금융회사
◎ 긴급복지지원 : 관할 지자체
4. 지원 정책
특별법 지원대책(신규)
1) 경·공매 절차 지원
① 경·공매 유예·정지
◎ 거주 주택의 경·공매 유예·정지를 신청하는 경우 관계기관에서 조치
* (경매) 관할 지방법원 (공매) 관할 세무서장(국세), 지방자치단체(지방세)
② 경·공매 대행 지원 서비스
◎ 경·공매 절차 지원을 희망하는 전세사기피해자에게 법률상담·경매대행 등 원스톱 서비스 제공
- 피해자가 HUG에 신청하면 HUG에서 법무사 등 전문가와 연계하여 경공매 절차를 대행하고, 그 수수료도 70% 지원
③ 경·공매 우선매수권 부여
◎ 피해 임차인이 거주중인 주택이 경·공매될 경우, 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한 부여
④ 기존 임차주택을 공공임대로 제공
◎ 전세사기피해자가 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도하는 경우 LH 등 공공주택사업자가 낙찰받은 후
공공임대로 공급
⑤ 조세채권 안분
◎ 임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 안분하고, 주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만
분리 환수, 피해자의 원활한 경·공매 지원
2) 신용 회복 지원
◎ 전세사기 피해자의 신용 불이익 방지를 위해 미상환금 분할상환 및 신용정보 등록 유예 지원
◎ 기존 전세대출 미상환금을 최장 20년 간 분할상환 가능하고, 그 기간 동안에는 신용정보 등록을 유예할 수 있는
근거규정 마련
◎ 이를 통해 전세사기 피해자는 신규 구입·전세자금 대출 가능(기존에는 연체정보 등록으로 신규 대출 불가)
3) 금융 지원
① 최우선변제금 무이자 전세대출
◎ 선순위 근저당이 있거나, 갱신 계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들을 대상으로 경·공매
완료 시점의 최우선변제금 수준을 최장 10년 간 무이자로 대출(이 경우 소득·자산 요건도 미고려)
② 구입·전세자금 지원
◎ 전세사기피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우 주택구입자금 대출
| 요건 | 디딤돌 대출 內 전용상품 | 특례보금자리론 금리 등 우대 |
| 소득 / 한도 | 7천만원 이하 / 4억원 | 제한 없음 / 5억원 |
| 금리 | 소득별 1.85~2.70% | 3.65~3.95% (우대형 기준) |
| 만기 | 최장 30년 | 최장 50년 |
| 거치기간 | 현행 최대 1년 → 최대 3년 | 현행 없음 → 최대 3년 |
◎ 아울러, 새로운 전셋집으로 이주하거나 기존 시중은행 전세자금대출을 대환하는 경우에도 저리의 전세대출
지원(금리 : 1.2~2.1%, 대출한도 : 2.4억원)
4) 긴급 복지 지원
◎ 전세사기피해자도 '위기상황'으로 인정하여 생계가 어려워진 가구에게 긴급 생계비·의료비 등을 지원
<긴급복지지원(4인 가구 기준, '23년)>
| 생계지원 | 의료지원 | 주거지원 | 교육지원 | |
| 원 / 월 | 162만원 (최대 6개월) |
1회 300만원 이내 | 월 66만원 (최대 12개월) |
고등 21만원(분기별) (최대 4분기) |
5. 특별법 적용기간
◎ (시행) 법 공포 후 즉시 시행(일부 규정은 1개월 내 시행)
◎ (적용기간) 시행 후 2년 간 유효(통상의 임대차계약 기간을 고려)
<전세피해확인서를 통한 지원대책(기존)>
◑ 무료 법률지원
◎ 변호사, 법무사, 공인중개사 무료 방문·전화 상담(HUG홈페이지 - 고객지원센터 - 전세피해지원센터 - 예약신청)
◑ LH·지방도시공사 긴급주거지원
| 신청자격 | ● 전세피해자 중 주거지원사유가 확인되는 바 * (주거지원사유) 경·공매 낙찰 퇴거, 비정상계약으로 퇴거, 직선거리 40km 이상 이사 예정 등 |
| 지원기간 | ● 6개월 거주 가능(최대 2년) |
| 지원금액 | ● 월 임대료는 시세의 30% 수준(무보증금, 6개월분 또는 1개월분 임대료 선납 중 선택 가능) |
| 대상자 선정 | ● 신청자격 요건을 충족하는 자에 한하여 거주 지역, 세대 구성원 수, 기존거주지 전용면적 등을 고려하여 지자체에서 최종 심사 후 배정 |
◑ 기금저리대출(버팀목전세대출)
| 신청자격 | ● 전세피해자 중 소득·자산기준*을 만족하는 무주택자 * (소득기준) 부부합산 총소득 7천만원 이하 (자산기준) 부부합산 순자산 가액 5.06억원 이하 |
| 지원기간 | ● 2년(4회 연장, 최장 10년) |
| 대상주택 | ● HUG 전세금안심대출보증 가입이 가능한 주택으로 보증금 3억원 이하 - 전용면적 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡) |
| 대출한도 | ● 최대 2억 4천만원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액 |
| 대출금리 | ● 소득 및 보증금에 따라 1.2% ~ 2.1% |
※ 전세피해자 중 (1) 계약기간 종료 후 1개월 이상 지난 자, (2) 임차물건이 경·공매 낙찰된 자인 경우 확인서 신청·발급 절차 생략 가능 → 관련 증빙서류 구비하여 우리·신한·국민·하나·농협은행에 바로 대출 신청 가능
◑ 대환대출(버팀목전세대출)
| 신청자격 | ● 계약기간 종료 후 1개월이 지난 전세피해자 중 다음 기준을 충족하는 무주택자 * (추가피해요건) 우선변제권 침탈, 임대인 사망, 형사 고소, 경·공매 개시 등 * (소득기준) 부부합산 총소득 7천만원 이하 (자산기준) 부부합산 순자산 가액 5.06억원 이하 |
| 지원기간 | ● 6개월(대출보증기관의 연장 기준에 따라 연장) |
| 대출한도 | ● 최대 2억 4천만원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액 |
| 대출금리 | ● 소득 및 보증금에 따라 1.2% ~ 2.1% |
※ 대상자는 확인서 신청·발급 절차 생략 가능 → 관련 증빙서류 구비하여 우리은행에 바로 대출 신청 가능(신한·국민·하나·농협 : 5월부터)
◑ 무이자대출
| 신청자격 | ● 지원대상 중 기초생활수급권자, 한부모가족, 차상위계층이거나 소득기준*을 만족하는 무주택자 * 부부합산 연소득 3천만원 이하(1인 가구 포함) |
| 지원기간 | ● 최대 25개월(임대차계약 1년 이상, 만기 일시상환) / 지원 종료 후 본인 이자 부담 하에 대출 연장 가능 |
| 대상주택 | ● HUG 전세금안심대출보증 가입이 가능한 주택으로 보증금 1.25억원 이하 |
| 대출한도 | ● 최대 1억원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액 |
| 지원금액 | ● 대출금액에 대한 25개월 이자 전액(본인 부담 이자 없음) ● HUG 전세금안심대출보증 가입에 따른 보증료 전액(신청인 선납 후 정산 지원) |
◑ 심리상담 지원
대상 및 개요 : 전세피해 임차인(및 직계 존비속). 심리상담 전문가 3회 유선/방문 상담 실시.
지자체별 접수창구 및 담당자 연락처
※ 첨부자료
1. 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 리플렛
2. 신청인용 서식
"전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법"이 피해를 보신 분들에게 꼭 도움이 되는 법이 되었으면 좋겠습니다.
전세사기와 관련된 정부의 대책과 관련한 정보에 대해서 꾸준히 알려드릴 수 있도록 노력할게요!
"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨
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