안녕하세요. "부동산 시작하는 김씨"입니다.
오늘은 양도소득세에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 양도소득세는 내용이 많아서 이번내용 이외에 추가로 더 정리하도록 하겠습니다.
양도소득세 - 나무위키
본디 양도소득세는 수많은 소득세 가운데 하나로서 다른 소득세와 동일한 세율의 적용을 받았다. 그러나 1967년 11월에 제정, 공포된 '부동산투기억제에 관한 특별조치세법'에서 투기억제세가 처
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▣ 양도소득세란
양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
- 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.
- 따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
▣ 양도소득세의 과세대상
▶ 양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 다음과 같습니다.
- 부동산 : 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
- 부동산에 관한 권리 : 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
- 주식 등 : 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식 등 및 비상장주식 등 *주식 등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
- 기타자산 : 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식 등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
- 파생상품 : 국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 / 차액결제거래 파생상품(CFD) / 주식워런증권(ELW) / 국외 장내 파생상품 / 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
- 신탁 수익권 : 신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득
▶ 양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위는 다음과 같습니다.
| 양도로 보는 경우 | - 양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다. - 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다. |
| 양도로 보지 않는 경우 | - 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다. - 또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다. |
▶ 양도소득세는 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우가 있습니다.
| 비과세되는 경우 | 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. - '17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. - 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다. |
| 감면되는 경우 | 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다. |
▣ 양도소득세의 신고납부
▶ 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.
- 예를 들어, 2021.7.15. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021.9.30. 까지입니다.
* 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그날의 다음 날을 기한으로 함
* 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)
- 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%('19.2.11. 이전까지는 0.03%, '19.2.12.~'22.2.14. 이전까지는 0.025%)의 납부지연가산세가 부과됩니다.
▶ 주식을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 하여야 하며(반기 중에 여러 건의 주식을 양도한 경우 반기별로 모아서 신고·납부), 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 예정신고 없이 다음 해 5월 확정신고·납부(연 1회)만 이행하시면 됩니다.
▶ 확정신고
- 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
- 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
- 주식 등의 경우 예정신고를 한 경우 확정신고 의무는 없으나 다음의 경우는 확정신고 의무가 있으며, 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 다음해 5월 확정신고·납부를 이행(연 1회)하여야 합니다.
① 누진세율 적용대상 주식 등에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 예정신고를 하지 아니한 경우
② 주식 등을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득 기본공제의 적용순위로 인하여 당초 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우
③ 둘 이상의 자산(주식은 기타자산만 해당)을 양도하는 경우 양도소득세 비교과세방식으로 예정신고하지 않은 경우('20.2.11. 이후 양도분부터)
④ 감면소득이 있는 경우 기본공제(250만원) 적용순서*에 따라 당초 신고한 양도소득세 산출세액이 달라지는 경우
* 기본공제는 감면 외의 소득에서 먼저 공제하고, 감면 외의 소득금액 중 먼저 양도한 자산부터 공제
▶ 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20%(또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022%('19.2.11. 이전까지는 0.03%, '19.2.12.~'22.2.14. 이전까지는 0.025%)를 추가 부담하게 됩니다.
▶ 양도소득세 분할납부
- 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
| 구분 | 분할납부할 수 있는 세액 |
| 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 | 1천만원을 초과하는 금액 |
| 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 | 납부할 세액의 1/2 이하의 금액 |
▣ '22.1.1. 이후 양도분부터 적용하는 주요 개정사항
▶ 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용대상 부수토지 범위 조정 : 수도권 도시지역(주거·상업·공업 지역) 주택 부수토지 범위가 주택 정착면적의 5배에서 3배로 조정
- 고가 겸용주택의 주택과 주택 외 부분 과세 합리화 : 설거래가 12억원 초과 겸용주택의 양도차익 및 장기보유특별공제 적용 시 주택부분만 주택으로 봄
▣ 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등「소득세법 시행령」 개정('22.5.8. 및 '23.1.12. 기획재정부 보도자료 참고)
▶ 다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년간 한시 배제(§167의 3①12의2, §167의4③6의2, §167의10①12의2, §167의11①12)
- (개정이유) 과도한 세부담 합리화 및 매물출회 유도를 통한 부동산 시장 안정화
- (적용시기) '22.5.10.부터 '24.5.9. 까지 양도하는 분에 적용
▶ 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유·거주기간 재기간 제도 폐지(§154⑤)
- (개정이유) 매물출회 유도를 통한 부동산 시장 안정화 및 부동산 세제 정상화
- (적용시기) '22.5.10. 이후 양도하는 분부터 적용
▶ 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화(§155①)
- (개정이유) 납세자 불편 해소 및 급매 등으로 인한 시장 충격최소화
- (적용시기) '23.1.12. 이후 양도하는 분부터 적용
오늘은 양도소득세에 대한 개요에 대해서 정리해 보았습니다. 다음에는 양도소득세 신고납부기한, 세율 등에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.
※ 첨부자료
※ 출처 : 국세청 양도소득세
국세청
국세청
www.nts.go.kr
"오늘 하루도 잘 풀리실 거예요!" - 부동산 시작하는 김씨
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